AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 20.12.2000 - 6 C 206/00

rechtskräftig

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger … nebst … Zinsen aus … seit dem 23. November 2000 und aus … seit dem 20. Dezember 2000 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt dass die Beklagten auf Grund der Betriebskostenabrechnung vom 13. Mai 2000 verpflichtet sind, ab dem 1. Januar 2001 einen um monatlich … erhöhten Mietzins zu zahlen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 495 a Abs. 2 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten sowohl einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von … aus § 535 Satz 2 BGB als auch einen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagten zukünftig verpflichtet sind, monatlich einen um … erhöhten Mietzins zu zahlen.

Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Kläger ihr Vermieter ist, haben sie ihr Bestreiten in der mündlichen Verhandlung vom 20. Dezember 2000 nicht mehr aufrechterhalten, nachdem sie bereits in ihrem Schreiben an den Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 9. August 2000 zugestanden hatten, dass der Kläger als Erbe seiner Eltern jetzt alleiniger Eigentümer der Wohnanlage … und damit ihr Vermieter ist.

Der Kläger kann von den Beklagten die Zahlung von … aus § 535 Satz 2 BGB verlangen. Die Beklagten waren nicht berechtigt, im September 2000 einen um … geminderten Mietzins zu zahlen. Die von den Beklagten erklärte Aufrechnung ist unwirksam. Aufrechenbare Gegenansprüche stehen ihnen nicht zu. Die Beklagten haben keinen Anspruch gegen den Kläger auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von monatlich … für die Monate Juni bis September 2000. Vielmehr sind die Beklagten seit dem 1. Juni 2000 verpflichtet, aufgrund gestiegener Betriebskosten einen um … erhöhten monatlichen Mietzins zu entrichten. Durch die Betriebskostenabrechnung vom 13. Mai 2000 hat sich der Bruttokaltmietzins für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung ab dem 1. Juni 2000 gemäß § 4 MHG um monatlich … erhöht. Der Kläger ist entgegen der Ansicht der Beklagten berechtigt, die Kosten für die neu angeschaffte Schneekehrmaschine in Höhe von … als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, nachdem die alte Schneekehrmaschine nicht mehr funktionsfähig war und Ersatzteile nicht mehr beschafft werden konnten.

Die Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung sind. Betriebskosten in Sinn von Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Dazu gehören auch die Kosten für den Einsatz maschineller Arbeitshilfen. Umstritten ist, ob dies auch für die Anschaffung und Ersatzbeschaffung größerer maschineller. Arbeitshilfen gilt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1997, § 4 MHG, Rdnr. 30 a; LG Berlin GE 1986, 1121, 1125).

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Kosten der Ersatzbeschaffung motorgetriebener Reinigungsgeräte im Gegensatz zu den Reparatur- und Wartungskosten nicht im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können, die Kosten der Wartung und Reparatur können nach dieser Ansicht auf die Mieter umgelegt werden, weil der Einsatz motorgetriebener Geräte gegenüber den Lohn kosten einer manuellen Reinigung deutlich kostengünstiger ist, während die Kosten der Ersatzanschaffung zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten gerechnet werden (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, A. III. Rdnr. 65; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546, Rdnr. 134; AG Lörrach WuM 1996, 628).

Das erkennende Gericht vertritt jedoch die Auffassung, dass es dem Kläger nicht versagt werden kann, die Kosten für Anschaffung eines Schneeräumgerät auf die Mieter umzulegen. Statt der Anschaffung eines Schneeräumgeräts könnte der Kläger die Straßenreinigung selbst durchführen und hierfür den Betrag ansetzen, den er an einen Dritten zu entrichten hätte, wobei er nur die Mehrwertsteuer nicht in Ansatz bringen darf (Fischer-Dieskau-Feulner, § 27 II. BV, Anm. 11). Der Kläger könnte auch eine Fachfirma mit der Schnee- und Eisbeseitigung der Gehwegflächen vor dem Haus und der Zugänge zum Haus beauftragen und die dafür entstehenden Kosten auf die Mieter des Hauses umlegen. Bei einer nicht unerheblichen Straßenfront von 40 m und einem Weg zum Haus von weiteren 10 m würden dabei jährliche Kosten zwischen etwa … und … anfallen, je nach der Qualität des beauftragten Unternehmens. Demgegenüber fallen die Anschaffungskosten für die Schneekehrmaschine nur einmal an und in den Folgejahren kann der Kläger nur noch die Kosten für Streugut sowie die Wartungs- und Reparaturkosten auf die Mieter umlegen. Die Beauftragung eines Fremdunternehmens würde damit auf Dauer gesehen höhere Kosten verursachen, mit denen die Beklagten belastet werden können. Auch die manuelle Schneebeseitigung durch den Hauswart würde höhere Lohnkosten verursachen, die ebenfalls auf die Mieter umlegbar wären. Vor diesem Hintergrund erscheint es ...