AG Berlin-Mitte Urteil vom 31.01.2002 - 19 C 176/01

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 157,93 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 24. August 2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 8 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 92 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a ZPO a.F. abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Mietzahlung in Höhe von insgesamt 157,93 EUR (ursprünglich 308,89 DM), nämlich in Höhe von 0,36 EUR für Januar 2001 und in Höhe von 157,57 EUR für März 2001, gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Hinsichtlich der weitergehenden Forderung von 13,10 EUR (ursprünglich 25,62 DM) für Januar 2001 ist die Klage unbegründet.

Die Beklagten konnten, abgesehen von dem Teilbetrag in Höhe von 13,10 EUR, gegenüber der Mietforderung der Klägerin nicht wirksam mit einer Gegenforderung die Aufrechnung erklären, da ihnen ein weitergehender Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Betriebskostenvorschüsse aus dem Jahr 1999 in Verbindung mit der Abrechnung vom 14.12.2000 nicht zusteht.

Die Beklagten können lediglich die für Brandschutzeinrichtungen und Blitzschutzanlagen in der Abrechnung vom 14.12.2000 in Ansatz gebrachten Teilbeträge in Höhe von 20,07 DM und 5,55 DM, also zusammen 25,62 DM bzw. 13,10 EUR im Wege der Aufrechnung geltend machen, da diese Positionen nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Die Frage der Umlegbarkeit von Wartungskosten für Blitzschutz- und Brandschutzanlagen als „sonstige Betriebskosten” ist umstritten. Das Gericht ist hier der Auffassung, dass Blitzschutz- und Brandschutzanlagen anders als z.B. Heizungsanlagen, bei denen von Zeit zu Zeit Einstellungen zu überprüfen und zu korrigieren sind, einer Wartung im eigentlichen Sinne nicht zugänglich sind. „Wartungsarbeiten” können insoweit nur darin bestehen, diese Anlagen auf mögliche Beschädigungen und auf Funktionsfähigkeit zu überprüfen. Falls diese Überprüfung negativ ausgeht, sind die dann erforderlichen Arbeiten allerdings als Instandsetzungsarbeiten zu werten, so dass nach Auffassung des Gerichts auch die Kontrollarbeiten insoweit nicht unter die umlegbaren Betriebskosten fallen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Auflage, S. 56, 57, Rn. 129, 130).

Auch wenn man insoweit anderer Ansicht sein sollte, wäre die Überwachung und Prüfung der genannten Anlagen aber wohl nur dann umlegbar, wenn sie technisch erforderlich sein sollte (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 160, Rn. 37) und wenn die Umlage dieser konkreten Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 767). Zu beiden Aspekten hat die Klägerin hier nicht substanziiert vorgetragen.

Hinsichtlich eines Teilbetrages von 13,10 EUR (ursprünglich 25,62 DM) konnten die Beklagten sich mithin auf einen Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Betriebskostenvorschüsse aus § 812 Abs. 1 BGB berufen und insoweit mit diesem Anspruch gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin für Januar 2001 anteilig die Aufrechnung erklären.

Ein weitergehender Rückzahlungsanspruch bezüglich der für das Jahr 1999 gezahlten Betriebskostenvorschüsse steht den Beklagten hingegen nicht zu. Sie haben insbesondere die auf sie entfallenden Kosten des Hauswarts in Höhe von 118,54 DM als Betriebskosten zu tragen. Die Klägerin hat im einzelnen dargelegt, worin die Aufgaben des Hauswartes bestehen. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich bei dieser Tätigkeit um eine Hauswartstätigkeit, die als Betriebskosten abgerechnet werden kann. Das Bestreiten der Beklagten hinsichtlich dieser Tätigkeit ist unsubstanziiert. Die Beklagten hätten hier beispielsweise substanziiert darlegen müssen, dass und gegebenenfalls wann es zu Verunreinigungen in den Außenanlagen der Wohnanlage gekommen ist, um damit die mangelhafte oder sogar vollständig fehlende Tätigkeit des Hauswarts substanziiert darzulegen. Im Hinblick auf die Zahl der Wohneinheiten und die Gesamtkosten scheinen diese Hauswartskosten auch nicht unwirtschaftlich zu sein.

Die Beklagten haben auch die Kosten der Antennenanlage zu tragen. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Kosten die üblicherweise für einen Breitbandkabelanschluß aufzuwendenden Beträge übersteigen. Die Beklagten hätten hier, wenn sie die Unwirtschaftlichkeit des Betriebes der Antennenanlage behaupten wollen, eine konkrete Gegenrechnung aufstellen müssen, d.h. mit konkreten Beträgen vortragen müssen, weshalb eine Breitbandkabelanlage günstiger sein würde als die vorhandene Antennenanlage.

Danach kann die Klägerin die von den Beklagten bisher nicht gezahlten Mietbeträge für Januar 2001 in Höhe von 0,36 EUR und für März 2001 in Höhe von 157,57 EUR verlangen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 284 Abs. 2 BGB a...