AG Bensheim Urteil vom 28.02.2014 - 6 C 582/13 (15)

Tenor

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.06.2013 unter TOP 5 (Entlastung des Verwalters) wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der Liegenschaft Wiesbadener Straße 1–3 in Heppenheim.

Zwischen den Parteien sind vor dem Amtsgericht Bensheim unter den Az: 6 C 176/12 und 6 C 509/12 Verfahren anhängig. Gegenstand beider Verfahren ist die Problematik einer im Objekt durch die Firma … durchgeführte Rohrinnensanierung mit Epoxidharz und die Frage der Notwendigkeit der Vorlage von Zertifizierungen vor Beauftragung.

Im Verfahren 6 C 176/12 wurde mit Beschluss vom 27.09.2012 folgender Hinweis erteilt:

„Das Verhalten der Verwalterin, vertreten durch Herrn …, erscheint doch deutlich problematischer als zunächst angenommen. So ist bereits die am 15.10.2010 vorgenommene Beauftragung der in nicht Deutschland lizenzierten Firma … bedenklich, da nicht mit der Eigentümerversammlung abgesprochen. Gravierender noch dürfte allerdings sein, dass Herr … in der Eigentümerversammlung zusicherte, dass die Sanierungsarbeiten nicht beginnen würden, bevor nicht eine entsprechende (deutsche) Zertifizierung vorliege. Hinzu kommt, dass die versammelten Eigentümer einvernehmlich forderten, dass Voraussetzung für einen Beginn der Arbeiten eine Akzeptanz durch die Stadtwerke … sein müsse, was unstreitig nicht der Fall ist. Außerdem wäre es auch Aufgabe der Verwaltung gewesen, die von Herrn … im Rahmen der Eigentümerversammlung getätigte Aussage, dass das von ihm angewandte Verfahren den Bestimmungen des DVGW genüge, zumindest in Frage zu stellen. Letztlich und besonders gravierend erscheint das Schreiben der Verwaltung vom 7.3.2011, in welchem der Eigentümergemeinschaft wahrheitswidrig mitgeteilt wird, dass die erforderlichen Prüfbescheinigungen bzw. Zertifizierungen vorliegen würden.

Im Hinblick auf die im Rahmen der Eigentümerversammlung durch Herrn … gemachten wahrheitswidrigen Angaben erscheinen Schadensersatzansprüche nicht von vornherein ausgeschlossen.

Auch befremdet das Verhalten der Verwalterin insoweit, als nunmehr – offensichtlich ohne Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft – Untersuchungen in Auftrag gegeben wurden, die Kosten in fünfstelliger Höhe verursachten.”

Nach Dezernentenwechsel hielt das Gericht im Parallelverfahren an dieser Rechtsauffassung ausweislich des dortigen Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2013 ausdrücklich fest.

In der Eigentümerversammlung vom 04.06.2013 wurde unter TOP 5 folgender Beschluss mehrheitlich gefasst:

„Entlastung der Verwaltung

Beschluss:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt der Verwaltung Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2011/12.”

Unter TOP 3 wurde in der Eigentümerversammlung vom 04.06.2013 die Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen beschlossen. In die Einzelabrechnung, die die Einheit der Klägerin betrifft, wurde ein Mahnkostenanteil von 12,17 EUR eingestellt. Diese Kosten resultieren aus der auf der Eigentümerversammlung vom 21.05.2012 beschlossenen Jahresabrechnung. Diese Abrechnung hat die Klägerin im Verfahren vor dem Amtsgericht Bensheim, Az: 6 C 509/12 angefochten, soweit die Position „OP aus direkter Zuordnung entsprechend Übersicht: 1.011,50 EUR” betroffen war. Mit dieser Position hatte sich ein Abrechnungssaldo von 870,02 EUR zu Lasten der Klägerin ergeben, den diese nicht gezahlt hat. Mit Schreiben vom 16.08.2012 mahnte die Beklagte den rückständigen Betrag an und berechnete hierfür eine Mahngebühr von 12,17EUR. Die Höhe der Mahngebühr ergibt sich aus den Regelungen des Verwaltervertrages.

Mit Klageschrift vom 02.07.2013, eingegangen am gleichen Tag, hat die Klägerin die Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 04.06.2013 unter TOP 5 und der Eigentümerversammlung vom 21.05.2012 unter TOP 3 erklärt. In der Klagebegründung wird als Anfechtungsgegenstand unter 3. (Bl. 6 d.A.) die Jahresabrechnung, beschlossen auf der Eigentümerversammlung vom 04.06.2013, genannt.

Die Klägerin meint, die Beschlussfassung zu TOP 5 widerspräche ordnungsgemäßer Verwaltung, da entweder die Entlastung der Verwaltung generell oder jedenfalls bei der Möglichkeit etwaiger Schadenersatzansprüche zu unterbleiben habe. Vorliegend seien Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Verwaltung nicht nur denkbar, sondern sehr wahrscheinlich. Die Beschlussfassung zu TOP 3 sei dahingehend ungültig, als die Einstellung der Mahngebühr unberechtigt erfolge, da mangels bestehender Forderung kein Verzug eingetreten sei.

Die Klägerin beantragte – nach Änderung des Antrages im Hinblick auf das Datum der Eigentümerversammlung betreffend den TOP 3 – zuletzt,

den Besc...