Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 3.3.1.5.2 Durchführung der Versteigerung

Im Versteigerungstermin wird gemäß § 66 Abs. 1 ZVG nach dem Aufruf der Sache Folgendes bekannt gemacht:

• die das Grundstück betreffenden Nachweisungen,
• die das Verfahren betreibenden Gläubiger,
• Ansprüche der betreibenden Gläubiger,
• die Zeit der Beschlagnahme,
• den vom Gericht festgesetzten Wert des Grundstücks,
• die erfolgten Anmeldungen.

Dann wird das geringste Gebot festgestellt.^[1] Ein Gebot wird akzeptiert, wenn es mindestens die Kosten des Verfahrens deckt (Gericht, Sachverständiger usw.) und die noch vor dem bestrangigen Gläubiger stehenden Rechte beinhaltet. Gibt es kein solches Recht, z. B. wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorgeht, dann besteht das geringste Gebot nur aus den Verfahrenskosten. Ferner werden die Versteigerungsbedingungen nach Anhörung der anwesenden Beteiligten, nötigenfalls mithilfe eines Rechnungssachverständigen, unter Bezeichnung der einzelnen Rechte festgestellt und die erfolgten Feststellungen verlesen.

Nachdem dies geschehen ist, muss das Gericht auf die bevorstehende Ausschließung weiterer Anmeldungen hinweisen und fordert sodann zur Abgabe von Geboten auf. Im Rahmen der sogenannten Bietstunde werden dann Gebote angenommen und der Meistbietende – ggf. auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – erhält den Zuschlag. Bleibt das Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswertes (so genanntes Mindestgebot), kann ein dadurch benachteiligter Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen.^[2] Dann findet ein neuer Termin statt. Der Zuschlag ist ein Hoheitsakt, der dem Ersteher das Eigentum kraft Gesetzes verschafft, auch dann, wenn das Grundstück nicht dem Hausgeldschuldner gehört. Es findet anschließend ein Verteilungstermin statt; die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird aus dem Versteigerungserlös befriedigt. Mit dem Zuschlag erwirbt der Ersteher originär Eigentum am Wohnungseigentum und haftet einem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 1 Hs. 1 WEG. Ferner ist der Ersteher mit Zuschlag "Wohnungseigentümer" und schuldet das einheitenbezogene, jetzt fällig werdende Hausgeld.

[1] Rechenbeispiele bietet Hintzen, ZWE 2018, S. 249, 252 ff.

[2] Außer der 7/10tel-Grenze gibt es noch die 5/10tel-Grenze: Hier muss das Gericht den Zuschlag verweigern, wenn das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts plus den Kosten für die Ablöse der bestehenbleibenden Rechte liegt; beide Grenzen fallen, wenn das Objekt zum 2. (7/10tel-Grenze) bzw. 3. Mal (5/10tel-Grenze) zur Versteigerung angeboten wird.