Neu: Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Künftig obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praktische Auswirkungen hat dieser Systemwechsel in erster Linie für das Haftungssystem und Individualansprüche der Wohnungseigentümer.
| WEG a. F. | WEG n. F. |
§ 20 Gliederung der Verwaltung |
§ 18 Verwaltung und Benutzung |
| (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29. | (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. |
Die Gemeinschaft ist ein Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die im Innenverhältnis bestehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten ergeben sich aus den gesetzlichen Vorschriften der §§ 10 ff. WEG, aus Vereinbarungen und Beschlüssen. Von der Gemeinschaft als Schuldverhältnis (Innenverhältnis) zu unterscheiden ist die Gemeinschaft als Rechtssubjekt, d. h. ihrer Fähigkeit, selbst Trägerin von Rechten und Pflichten im Verhältnis zu außenstehenden Dritten oder Wohnungseigentümern sein zu können (Rechtsfähigkeit), die in § 9a f. WEG n. F. geregelt ist.
Der BGH hatte bereits im Jahr 1980 die Komplexität des Wohnungseigentumsrechts beklagt ("Ach so komplexes Gebilde").[1] Durch die Anerkennung der (Teil)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, zunächst seitens der Rechtsprechung und schließlich des Gesetzgebers im Rahmen der WEG-Novelle 2007[2], hat sich hieran nichts geändert. Wenn zunächst auch neue Probleme entstanden waren, wurden doch einige praxisgerecht gelöst. Ist die Rechtsfähigkeit derzeit noch beschränkt auf das Außenverhältnis und obliegt insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch den Wohnungseigentümern, wird sich die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft künftig auch auf diesen Bereich erstrecken und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird unbeschränkt rechtsfähig sein.
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