Saarländisches OLG Urteil vom 02.06.2005 - 8 U 180/04-42

Leitsatz (amtlich)

Nach Beendigung von Haupt- und Untermietverhältnis steht dem Mieter/Untermieter mangels eigener Nutzungsberechtigung keine Nutzungsentschädigungsanspruch gegen den Untermieter mehr zu.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 27.02.2004; Aktenzeichen 15 O 37/03)

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 27.2.2004 verkündete Urteil des LG Saarbrücken - 15 O 37/03 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag i.H.v. 2.532,42 EUR nebst Zinsen von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 844,14 EUR seit dem 7.4.2002, 8.5.2002 und 7.6.2002 zu zahlen.

Auf den Hilfsantrag wird der Beklagte weiter verurteilt, den Kläger von den ggü. dem Vermieter Dr. R. W., bestehenden Verbindlichkeiten i.H.v. 3.531,07 EUR nebst Zinsen von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 844,14 EUR seit dem 7.9.2002, 8.10.2002, 7.11.2002 und 7.12.2002 sowie aus 154,51 EUR seit dem 1.1.2003 freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden dem Beklagten zu 29/30 und dem Kläger zu 1/30 auferlegt.

II. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte 29/30 und der Kläger 1/30 zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

VI. Der Wert der Beschwer der Parteien übersteigt jeweils 20.000 EUR nicht.

Gründe

A. Der Beklagte hat von dem Kläger gem. Praxisübernahmevertrag vom 7.9.2000 (Bl. 8 ff.) dessen Arztpraxis in dem Mietobjekt in zum 1.1.2001 übernommen und ist in diesem Zusammenhang vereinbarungsgemäß zugleich als Untermieter in den mit der Hauseigentümerin W. diesbezüglich bestehenden Mietvertrag vom 15.10.1993 (Bl. 15 ff.) eingetreten. Mit Schreiben vom 27.4.2001 (Bl. 22) kündigte der Beklagte das Mietverhältnis gem. § 6 Nr. 3 des Mietvertrages ggü. dem Hauseigentümer außerordentlich zum 1.4.2002, zog in der Folge dann zum 1.6.2001 - unter Teilräumung - aus den Praxisräumen aus und stellte die Mietzahlungen i.H.v. 844,14 EUR monatlich, die er absprachegemäß direkt an den Hauseigentümer als Hauptvermieter geleistet hatte, zum 1.4.2002 ein.

Mit Schreiben vom 13.5.2002 (Bl. 23) wies der Hauseigentümer diese Kündigung, deren Zugangszeitpunkt streitig ist, zurück und ließ im Hinblick auf die Einstellung der Mietzahlungen seinerseits das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 19.8.2002 (Bl. 24/25) - ggü. dem Kläger - fristlos kündigen. In der Folge wurde die Arztpraxis seitens des Beklagten vollständig geräumt, nach eigener Darstellung spätestens zum 2.10.2002, nach klägerischer Darstellung erst zum 20.12.2002.

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger rückständigen Mietzins für April bis einschließlich Juni 2002 - im Juli und August 2002 wurden die Räume von der Ehefrau des Beklagten gegen Zahlung des Mietzinses genutzt - sowie Nutzungsentschädigung bzw. Mietausfall für September bis einschließlich Dezember 2002 geltend, ausserdem die - ihm ggü. geltend gemachten - Anwaltskosten des Hauseigentümers für dessen Kündigungsschreiben i.H.v. 585,22 EUR, hilfsweise Freistellung, soweit noch nicht an den Hauseigentümer gezahlt.

Der Beklagte hat der Klageforderung ggü. eingewandt, nach wirksamer eigener Kündigung zum 1.4.2002 und anschließender Räumung der Arztpraxis weder Mietzins noch Nutzungsentschädigung zu schulden, sowie Anwaltskosten im Zusammenhang mit dem Kündigungsschreiben vom 19.8.2002 allenfalls im Rahmen des § 120 BRAGO. Im Übrigen hat er die Aufrechnung mit behaupteten Rückerstattungsansprüchen wegen der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für 2001 und 2002i.H.v. 5.418,75 EUR erklärt sowie wegen angeblich nicht ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Insoweit hat er sowohl die mietvertragliche Nebenkostenregelung des § 11 - die er wegen Verstoßes gegen § 9 AGB-Gesetz für unwirksam hält - als auch die Nebenkostenabrechnung selbst (vgl. Bl. 59/60) angegriffen, die nicht ordnungsgemäß sei, weil sie - defektbedingte - überhöhte Heizungskosten und ausserdem nicht umlagefähige Positionen enthalte.

Das LG hat der Klage mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gem. § 540 Abs. 1, S. 1 Nr. 1 ZPO vollumfänglich Bezug genommen wird (vgl. Bl. 137-154), - bis auf einen geringen Teil der Anwaltskosten - stattgegeben. Die eigene Kündigungserklärung des Beklagten hat es als bedeutungslos angesehen, weil ein Zugang erst für den 25.2.2002 feststehe und das vertragsgemäße Mietende - 31.12.2002 - innerhalb der zwölfmonatigen Kündigungsfrist liege. Das Mietverhältnis sei vielmehr erst durch die wirksame Kündigung vom 19.8.2002 beendet worden, so dass bis dahin Mietzins geschuldet sei. Da die Mieträume nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme allerdings nicht vor dem 20.12.2002 vollständig geräumt gewesen seien, sei auch die geltend gemachte Nutzungsentschädigung bis einschließlich Dezember 2002 zu zahlen. Die als Verzugs...