OLG Düsseldorf Urteil vom 12.01.2016 - I-24 U 62/15

Leitsatz (amtlich)

1. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat.

2. Wird die Mietsache zum Betrieb eines Restaurants vermietet und erhält der Mieter nicht die für die Eröffnung erforderliche Konzession, weil keine Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigung für das Mietobjekt vorliegt, ist die Miete auf Null gemindert.

3. Schadensersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB eine Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 26.02.2015; Aktenzeichen 7 O 412/10)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 26.2.2015 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt vorbehalten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zu 1. und 2. vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Am 29.6.2010 schlossen die Parteien einen bis zum 30.6.2020 befristeten Gewerbemietvertrag über Räumlichkeiten auf der N-Straße in Wuppertal (Anlage K1, GA 15-19). Laut Mietvertrag beabsichtigten die Beklagten den Betrieb eines Schnellrestaurants. Die Miete betrug monatlich netto EUR 2.200,-- zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von EUR 350,--. Einschließlich Umsatzsteuer in Höhe von EUR 484,50 belief sich der monatliche Mietzins somit auf EUR 3.034,50. In § 14 Nr. 3 des Mietvertrages war die vor Übergabe zu erfüllende Verpflichtung der Beklagten zur Leistung einer Sicherheit in Höhe von EUR 6.600,-- vereinbart. Diese zahlten sie nicht und leisteten bis auf im Juli gezahlter EUR 2.618,-- keine weiteren Mietzahlungen.

In § 7 Nr. 1 verpflichtete sich die Klägerin bis zum 1.7.2010 in das Mietobjekt eine neue Fenster-Türanlage und jeweils eine Damen- und Herrentoilette im Kellerbereich einzubauen. Im Zuge dessen gab die Klägerin auch die Errichtung einer neuen Treppe, die in den Kellerbereich führt, in Auftrag (GA 308). Vor Abschluss des Mietvertrages fanden umfangreiche Vertragsverhandlungen statt, zu deren Inhalt die Parteien unterschiedliche Angaben machen. Die Beklagten erhielten bereits im Mai 2010 einen Schlüssel, der ihnen einen Zugang zum Mietobjekt ermöglichte (GA 171, 596). Weitere Schlüssel verblieben bei der Klägerin, damit diese die vereinbarten Arbeiten durchführen konnte.

Aus Gründen, die zwischen den Parteien streitig sind, war die Fenster-Türanlage am 1.7.2010 noch nicht fertig gestellt. Die Toiletten wurden erst im Verlaufe des Monats Juli 2010 aufgehängt. In dem Objekt fanden umfangreiche Bautätigkeiten statt, hinsichtlich derer die Parteien u.a. darüber streiten, wer sie in Auftrag gegeben hat. Mit Schreiben vom 10.8.2010 (GA 157 ff.) wandten sich die Beklagten an die Klägerin und beanstandeten, dass weder die Toiletten noch die Tür-Fenster Anlage fertiggestellt sei, die Türelemente nicht passten und ihnen aufgrund weiterer Mängel eine Beauftragung von Handwerkerleistungen nicht möglich sei. Zudem sei bislang das Ladenlokal nicht übergeben worden. Das Bauordnungsamt der Stadt Wuppertal beanstandete das Fehlen einer Baugenehmigung. Dies teilten die Beklagten der Klägerin mit Schreiben vom 11.8.2010 mit und wiesen darauf hin, dass weitere Bautätigkeiten untersagt seien und ihnen aufgrund dieses Sachverhalts auch keine Gaststättenkonzession erteilt werden würde (GA 160).

Unter Berufung auf die fehlenden Miet- und Kautionszahlungen kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 16.8.2010 (Anlage K2, GA 20 f.) das Mietverhältnis fristlos. Unter dem 26.8.2010 (Anlage K3, GA 22 ff.) forderte sie die Beklagten auf, den Einbau der Türelemente zu ermöglichen und sodann die Schlüssel zurückzugeben. Darauf gaben die Beklagten am 30.8.2010 die Schlüssel zurück. Mit Schreiben von diesem Tag (GA 164 ff.) erklärten sie, es sei aus ihrer Sicht sinnvoll, das Mietverhältnis nicht durchzuführen. Sie seien zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung grundsätzlich bereit. Sollte die Klägerin hiermit nicht einverstanden sein, solle sie die näher bezeichneten Mängel beseitigen und die Baugenehmigung innerhalb einer Frist bis zum 30.9.2010 vorlegen. Ohne diese sei das Objekt ohnehin nicht nutzbar und eine Mietminderung auf Null gegeben. Mit Schreiben vom 6.9.2010 (GA 271 f.) kündigte die Klägerin erneut fristlos und wies darauf hin, dass sich die Beklagten um sämtliche Genehmigungen selbst zu kümmern hätten. Zudem hätten sie den ursprünglichen Zustand wiederherzu...