Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566a Mietsicherheit

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschrift regelt einen Teilaspekt des Vertragsübergangs und bezieht sich insbesondere auf eine Mietkaution (§ 551), die heute allgemein üblich ist.

Beim Eigentumswechsel hat der bisherige Vermieter die Pflicht, eine geleistete Mietsicherheit an den Erwerber auszuhändigen. Der Mieter hat darauf gegen den (bisherigen) Vermieter einen Anspruch (OLG Karlsruhe, RE v. 30.11.1988, NJW-RR 1989, 266), was aber nur dann gilt, wenn der (bisherige) Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche mehr hat, die zu sichern sind. Auf der anderen Seite kann der Erwerber vom Mieter keine neue Sicherheit verlangen, da die Sicherheit ihm von seinem Vertragspartner/Veräußerer auszuhändigen ist. Bei der nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution kann der Erwerber Auszahlung der Sicherheit einschließlich der aufgelaufenen Zinsen an sich verlangen (OLG Köln, Beschluss v. 4.10.2012, 19 U 88/12, ZMR 2013, 438). Der Anspruch des Erwerbers auf Auszahlung der Barkaution verjährt innerhalb der Regelverjährungsfrist des § 195 (LG Wuppertal, Urteil v. 9.7.2015, 9 S 282/14, WuM 2015, 731). Ist in der Person des bisherigen Vermieters/Veräußerers Verjährung eingetreten, so ändert sich daran durch die Veräußerung nichts, der Anspruch lebt also in der Person des Erwerbers nicht wieder auf.

Auch der Mieter ist berechtigt, die Auszahlung der Barkaution an den Erwerber zu verlangen (LG Duisburg Urteil v.12.4.2021, 13 S 106/20, ZMR 2021, 664; AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 5.1.2012, 3 C 149/11, GE 2012, 493). Der Erwerber hat die Sicherheit im Falle der Barkaution anzulegen und zu verwalten und gem. § 551 Abs. 3 von seinem Vermögen getrennt aufzubewahren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er sie in angemessener Frist abzurechnen und kann sie nach einer solchen Abrechnung ggf. verwerten. Sicherheit i. S. d. § 566a ist auch eine Sondersicherheit wie etwa diejenige gem. § 554a. Bei Verpfändung der Kaution ist der Erwerber des Mietobjekts auch verpflichtet, die erforderlichen Erklärungen im Hinblick auf die Pfandfreigabe abzugeben (AG Erfurt, Urteil v. 11.1.2012, 5 C 3497/10, WuM 2012,209).

Die eigentlichen Probleme treten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf, wenn der Mieter die von ihm geleistete Sicherheit zurückfordert.

2 Stellung des bisherigen Vermieters und des Erwerbers

Rz. 2

Der Gesetzgeber hält es für sinnvoll, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit in erster Linie vom Erwerber zurückverlangen kann, und zwar unabhängig davon, ob der Erwerber die Sicherheit seinerzeit beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat. Es soll vermieden werden, dass der Mieter, gerade wenn der Eigentumswechsel bereits längere Zeit zurückliegt und der Mieter den aktuellen Aufenthaltsort des (früheren) Vermieters nicht mehr kennt, von diesem gegebenenfalls nur noch unter erheblichen praktischen Schwierigkeiten die Sicherheit zurückerhalten kann. Mit dem Erwerber stehe der Mieter dagegen noch in unmittelbarem Kontakt und wisse, wie er ihn erreichen könne. Den Erwerber belastet dies nicht unzumutbar, da er ohnehin ein eigenes Interesse daran habe, für einen Übergang der vom Mieter geleisteten Sicherheit zu sorgen.

§ 566a gilt für alle Arten von Mietsicherheiten, also nicht nur für die praktisch häufige Barkaution, sondern für alle in § 232 erwähnten Sicherheiten (auch wenn sie – wie bspw. im Falle der Bürgschaft – durch Dritte geleistet werden) sowie für die Sicherungsübereignung und die Sicherungsabtretung oder andere atypische Sicherheiten (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566a Rn. 4).

Der Erwerber tritt in die durch die Leistung der Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein, womit sichergestellt werden soll, dass der Erwerber bei Mietende nicht nur die Sicherheit selbst, sondern bei einer Barkaution auch die darauf entfallenden Zinsen zurückzahlen muss, und zwar auch für die Zeit vor dem Eigentumswechsel.

§ 566a gilt auch bei Erwerb in der Zwangsversteigerung (BGH, Urteil v. 7.3.2012, XII ZR 13/10; GE 2012, 610) und vom Insolvenzverwalter.

Wann eine Sicherheit geleistet ist, bestimmt sich nach den vertraglichen Abreden der Parteien und ggf. nach speziellen gesetzlichen Vorschriften (etwa §§ 765 ff. für die Bürgschaft). Ist eine Sicherheit vor Eigentumsübergang noch nicht geleistet worden oder (nach deren Verbrauch durch den Veräußerer) wieder aufzufüllen, ist dies kein Anwendungsfall des § 566a, sondern des § 566; diese Ansprüche stehen aber ebenfalls dem Erwerber zu (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566a Rn. 11).

Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, GE 2007, 718).

Ein neuer Grundstückseigentümer, der nach der Zwangsversteigerung das Mietverhältnis kündigt, ist zur Rückgabe der Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden ist. Das gilt auch für den F...