Grundsätzlich kommt die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG ist zu berücksichtigen, dass der WEMoG-Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern möchte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zeit anzupassen. Auch ist es nicht jedem Wohnungseigentümer möglich und zumutbar, bei einem größeren Finanzbedarf der Gemeinschaft, der durch den Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage nicht gedeckt werden kann, eine hohe anteilige Sonderumlage aufzubringen. Zugleich ist den übrigen Wohnungseigentümern und auch dem Gesetzgeber daran gelegen, dass Wohnanlagen nicht infolge ausbleibender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verfallen oder erheblich an Wert verlieren.[1]
Die Finanzierung von baulichen Veränderungen mittels Darlehens kann daher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Angesichts des weit gefassten Begriffs der baulichen Veränderung in § 20 WEG ist allerdings die Maßnahme als solche in den Blick zu nehmen: Je notwendiger sie ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, desto eher wird eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[2]
Auch unter Geltung des WEMoG wird stets zu beachten sein, dass eine Finanzierung von baulichen Maßnahmen weder über Rücklage, noch Darlehensaufnahme infrage kommt, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten der Maßnahme zu tragen haben. Eine Finanzierung kommt dann nur entweder aus den laufenden Hausgeldern unter Einzelbelastung der kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer in ihrer Jahresabrechnung infrage oder die Erhebung einer Sonderumlage jeweils lediglich unter denjenigen Wohnungseigentümern, die verpflichtet sind, die Kosten der Baumaßnahme zu tragen.
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