Brandenburgisches OLG Urteil vom 08.11.2006 - 3 U 200/05

Verfahrensgang

LG Cottbus (Urteil vom 19.10.2005; Aktenzeichen 72 O 24/05)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 19.10.2005 verkündet Urteil des LG Cottbus - 72 O 24/05 - wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird in Umfange von 10.150 EUR betreffend die Position fiktive Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich zugelassen.

Gründe

I. Die Prozessparteien streiten darum, ob die Beklagte der Klägerin aus einem - mit Ablauf des 31.8.2004 beendeten - Mietvertrag vom 12./29.4.1994 (Kopie Anlage K2 = GA 72 OH. 2/04 Bd. I S. 15 ff.), durch den Erstere von Letzterer eine rund 4.000 m2 große Gewerbeeinheit im C. Einkaufszentrum "L." zum Betrieb eines Oberbekleidungsgeschäfts überlassen worden war, noch Zahlungen zu erbringen hat, weil Reinigungs- und Reparaturarbeiten an dem textilen Bodenbelag, der sich im Mietobjekt befand, nicht ausgeführt wurden. Das Prozessergebnis der Eingangsinstanz gibt nachfolgende Tabelle wieder; im zweiten Rechtszug geht es noch um die Einzelpositionen mit der lfd. Nr. 1, 4 und 5, hinsichtlich derer die Klage vom LG abgewiesen worden ist:

lfd. Nr.	Position	Klageforderung in EUR	zuerkannt in EUR	abgewiesen in EUR
(1)	Bohrlöcher in der Näherei	149,60	0,00	149,60
(2)	"abgestolperte Kanten" (abgelöster Bodenbelag, insbesondere im Übergangsbereich zu Keramikfliesen und an Elektrantendeckeln)	1.237,60	1.237,60	0,00
(3)	Verfleckungen in der Näherei	280,00	280,00	0,00
(4)	Reinigungskosten im Verkaufsbereich	10.150,00	0,00	10.150,00
(5)	anteilige Anwaltskosten	109,40	0,00	109,40
zusammen	11.926,60	1.517,60	10.409,00

Zur weiteren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die landgerichtliche Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das angefochtene Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe verwiesen wird, ist der Klägerin am 24.10.2005 - zu Händen ihrer erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - zugestellt worden. Sie hat am 1.11.2005 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel - nach antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 20.1.2006 - durch einen am 29.12.2005 bei dem OLG Brandenburg eingegangenen Anwaltsschriftsatz begründet.

Die Klägerin ficht das landgerichtliche Urteil - ihr bisheriges Vorbringen wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung ergebe sich kein nachvollziehbares Argument dafür, die Beseitigung der Mangelstelle Nr. 1 (Bohrlöcher in der Näherei) anders zu behandeln als die Instandsetzung der Mangelstellen Nr. 2, der "abgestolperten Kanten". Die Rechtsansicht, wegen der kompletten Entfernung des Teppichbodens sei der Wiederherstellungsanspruch ersatzlos weggefallen, werde von der Eingangsinstanz nicht begründet; die Rechtsmeinung als solche sei auch nicht geeignet, eine Begründung zu ersetzen. Die Erwägung, eine anderslautende Regelung könne nicht Gegenstand einer vernünftigen Parteivereinbarung gewesen sein, lasse verfahrensfehlerhaft die offensichtlichen Gründe für eine andere Interpretation außer Betracht. Ob der Schaden am Teppichboden schon vor der Räumung erkennbar war, könne keine Rolle spielen. Mit dem Durchbohren habe die Beklagte den Bodenbelag beschädigt und müsse ihn wieder instandsetzen. Dieser sei nach den vertraglichen Abreden in einem Zustand zu erhalten gewesen, der es ihr - der Klägerin - ermöglicht hätte, das Objekt mit dem Teppichboden ohne weiteres neu zu vermieten; dass der Nachmieter einen neuen Belag gewünscht habe, sei reine Geschmackssache gewesen. Die vom Mieter übernommene Wiederherstellungs- und Instandsetzungspflicht bestehe unabhängig davon, wann die Einbauten entfernt werden und was nachfolgend mit dem Teppichboden geschehe.

Die Auffassung des LG, der Mieter sei zur Sauberhaltung des Teppichbodens nicht verpflichtet, treffe offensichtlich nicht zu. Richtig sei vielmehr die herrschende Meinung, wonach die Reinigung des Teppichbodens inzwischen zu den Schönheitsreparaturen gehöre. Deren Nichtdurchführung begründe einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der unabhängig vom weiteren Schicksal des Bodenbelags jedenfalls in Gestalt der fiktiven Reinigungskosten fortbestehe. Dass der Mieter das Objekt zu reinigen habe, sei für alle Kommentatoren und in der Rechtsprechung so klar, dass es von niemandem ausdrücklich erwähnt werde. Dies ergebe sich daraus, da...