Schlüssel/Schließanlage (Miete)

Zusammenfassung

Begriff

Eine funktionstüchtige Schließanlage ist für die Sicherheit des Gebäudes und seiner Bewohner wichtig. Gibt der Mieter am Ende der Mietzeit nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so ist denkbar, dass der im Besitz des Mieters verbliebene oder verlorene Schlüssel missbräuchlich benutzt werden kann. Deshalb ist der Vermieter in einem solchen Fall am Austausch der Schließanlage interessiert. Allerdings ist zu beachten, dass der Vermieter nur dann Anspruch auf Ersatz der für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Kosten hat, wenn tatsächlich eine Missbrauchsgefahr besteht und die Anlage auch ausgetauscht wird.

1 Ordnungsgemäße Schlüsselübergabe bei Mietbeginn

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung zu übergeben. Daher gehört zur ordnungsgemäßen Gebrauchsgewährung als seine Hauptpflicht auch die Überlassung der Schlüssel für die Haus- und Wohnungstür, sonstige verschließbare Räume und die Nebenräume, z. B. den Keller.

Wie viele Schlüssel stehen dem Mieter zu? Das richtet sich nach der Anzahl der Bewohner. In der Regel sind für die Haus- und Wohnungseingangstür mindestens je 2 Schlüssel auszuhändigen. Außerdem hat der Alleinmieter Anspruch auf mindestens je 1 Schlüssel für die Zubehörräume.

Der Mieter ist aber berechtigt, seinen Familienangehörigen und Haushaltshilfen Schlüssel zum Haus und zur Wohnung zu überlassen. Benötigt er hierzu, etwa wegen der Größe seiner Familie, der Putzhilfe, dem Pflegedienst, dem Briefträger oder Zeitungsboten zusätzliche Schlüssel, darf er sie auf seine Kosten anfertigen lassen.

Wichtig

Alle Schlüssel herausgeben

Der Vermieter ist ohne Einverständnis des Mieters nicht berechtigt, einen Zweitschlüssel für die vermieteten Räume zurückzubehalten oder anzufertigen. Das gilt auch für Notfälle!

Praxis-Tipp

"Sicherer" Zweitschlüssel

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter, dass Sie für den Notfall einen Schlüssel behalten dürfen. Das wird ihm vielleicht zuerst nicht recht sein. Schlagen Sie daher vor, den Schlüssel in einen sorgfältig verschlossenen Umschlag (z. B. mit zusätzlichem Klebeband, auf dem er z. B. noch zusätzlich unterschreibt) zu geben. Auf Wunsch des Mieters können Sie dann den unversehrten Umschlag präsentieren bzw. diesen nach einem Notfall wieder nach dem gleichen Verfahren neu verschließen.

2 Pflicht des Mieters zur sorgfältigen Verwahrung der Wohnungs- und Haustürschlüssel

Den Mieter trifft eine vertragliche Nebenpflicht zur sorgfältigen Verwahrung der Schlüssel. Bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Dabei reicht leichte Fahrlässigkeit. Da sich die Schlüssel in seinem Verantwortungsbereich befunden haben, ist er im Fall des Verlustes verpflichtet, sich zu entlasten. Am Verschulden wird es bei einem weder ermöglichten noch erleichterten Diebstahl fehlen.

Bei Mietende und Räumung der Wohnung ist der Mieter verpflichtet, sämtliche in seinem Besitz befindlichen Schlüssel an den Vermieter zu übergeben. Das gilt auch für etwaige zusätzlich angefertigte. Ist die Zahl der bei Mietbeginn überlassenen Schlüssel streitig, trifft den Vermieter die Beweislast.

Praxis-Tipp

Schlüsselübergabe protokollieren

Aus diesem Grund ist dem Vermieter zu empfehlen, die Zahl der übergebenen Schlüssel in einem gesonderten Übergabeprotokoll (Empfangsquittung) zu vermerken. Am Ende hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass ihm die zurückgegebenen Schlüssel quittiert werden.

Hat der Mieter auf seine Kosten zusätzliche Schlüssel anfertigen lassen, sind auch diese gegen Kostenerstattung dem Vermieter auszuhändigen. Will der Vermieter hierfür nicht zahlen, muss der Mieter die Zusatzschlüssel unbrauchbar machen oder vernichten.

Praxis-Tipp

Zusatzschlüssel unter Zeugen vernichten

Ob der Mieter den nachgemachten Schlüssel tatsächlich vernichtet hat, muss er beweisen. So kann das Zerstören im Beisein des Vermieters oder eines Zeugen geschehen oder der Vermieter lässt es sich schriftlich bestätigen.

3 Schadensersatzanspruch für in Verlust geratene Schlüssel

3.1 Kosten für Ersatzschlüssel

Für einen fehlenden Schlüssel kann der Vermieter die Kosten erstattet verlangen. Dies gilt unabhängig von den konkreten Umständen des Schlüsselverlustes.

3.2 Kosten für Ersatzschloss

Unter Umständen ist der Vermieter auch berechtigt, das Schloss zur Wohnungstür auszuwechseln. Dies setzt allerdings voraus, dass eine missbräuchliche Verwendung des verlorenen oder nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist. Das ist der Fall, wenn sich der in Verlust geratene Schlüssel in den Händen eines Unbefugten befinden könnte. Hierfür spricht keine allgemeine Vermutung, vielmehr kommt es auf die Umstände an, die zum Verlust des Schlüssels geführt haben.

Wichtig

Beweislast bei Mieter

Für diese Umstände ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Bei der Entscheidung ist das Interesse des Nachfolgemieters an einem einbruchsicheren Wohnungsabschluss zu berücksichtigen. Im Zweifelsfall ist zugunsten der Sicherheit des (künftigen) Wohnungsnutzers zu entscheiden.

Hinweis

Anspruch auf Kostenersatz

Kein Anspruch besteht, wenn eine Gefahrerhöhung praktisch ausgeschlossen ist. Einzelfälle:

• Versinken im Meer/See
• Verlust ohne mögliche Zurechnung...