Grunderwerbsteuer im Wandel - „RETT-Blocker“ beseitigt

Grunderwerbsteuer entsteht nicht nur bei Grundstücksverkäufen, sondern auch bei maßgeblichen Veränderungen in der Beteiligungsstruktur von Gesellschaften mit Grundstückseigentum. Dabei behandelt man Personengesellschaften (z. B. OHG, KG) bisher anders als Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH, AG):

Grunderwerbsteuer bei Kapitalgesellschaft

Bei Kapitalgesellschaften entsteht Grunderwerbsteuer insbesondere dann, wenn 95 % der Anteile sich unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigen. „Mittelbar“ bedeutet „alles oder nichts“. Wird pro Beteiligungsstufe eine Beteiligungsquote von 95 % erreicht, wird die Beteiligung zu 100 % der beteiligten Gesellschaft zugerechnet. Werden 95 % nicht erreicht, erfolgt grundsätzlich gar keine Zurechnung (0 %). Ausnahme: Es besteht eine grunderwerbssteuerliche Organschaft (finanzielle, wirtschaftliche und organisatorische Eingliederung). Dann ist die Beteiligung für die Frage der 95%-Beteiligung an der Gesellschaft mit Grundstückseigentum zu berücksichtigen.  

Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaft

Bei Personengesellschaften entsteht Grunderwerbsteuer insbesondere dann, wenn innerhalb von 5 Jahren 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen oder sich (außerhalb der 5-Jahres-Frist) alle Anteile (auch solche ohne vermögensmäßige Beteiligung) in einer Hand vereinigen. Eine Vereinigung in einer Hand zu 95 % reicht wegen der „sachenrechtlichen Betrachtung“ bei der Personengesellschaft im Gegensatz zur Kapitalgesellschaft nicht aus.

So funktioniert das RETT-Blocker-Modell bei der Grunderwerbsteuer

Die sog. „RETT-Blocker“-Modelle machen sich insbesondere die o.g. „Alles-oder-Nichts-Regelung“ bei Kapitalgesellschaften – also keine Zurechnung von mittelbaren Beteiligungen bei Quote <95 % und die „sachenrechtliche Betrachtung“ bei Personengesellschaften – zu nutze. Das zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer erforderliche Verbleiben von z. B. 6 % bei einem Altgesellschafter oder die erforderliche Einschaltung eines Co-Investors mit z. B. 6 % konnten so auf eine deutlich geringere (und damit wirtschaftlich unbedeutende) Quote reduziert werden (z. B. 0,36 %).

Diese Maßnahme ergreift der Gesetzgeber und stellt damit eine Falle zur Grunderwerbsteuer

Hier setzt nun der Gesetzgeber mit dem grunderwerbssteuerlich völlig neuen Konstrukt der „wirtschaftlichen Beteiligung“ an. Die Gesetzesänderung gilt seit dem 7. Juni 2013 und setzt quasi auf das bisherige System auf, ohne dieses allerdings zu beseitigen oder komplett neu zu strukturieren. Die Falle der Grunderwerbsteuer kann daher künftig auf zweifache Weise „zuschnappen“: Auf Basis der alten Systematik (95%-Beteiligungen bei Kapitalgesellschaften werden zu 100 % zugerechnet) und der neuen wirtschaftlichen Betrachtung (Beteiligungen werden quotenmäßig/mathematisch durchgerechnet, sodass auch Beteiligungen unter 95 % schädlich sein können). Zudem wird die „sachenrechtliche Betrachtung“ bei Personengesellschaften bei Übertragungen außerhalb der 5-Jahres-Frist im Ergebnis außer Kraft gesetzt: Sobald die 95 % erreicht werden, entsteht - wie bei der Kapitalgesellschaft - Grunderwerbsteuer.

Praxistipp: Rechtlichen Rat einholen

Die Rechtsprechung bei der Grunderwerbsteuer wird noch komplexer und erfordert daher spezialisierte Beratung. Unabhängig von der Gesetzesänderung steht derzeit die o. g. „Alles oder Nichts-Regelung“ (Beteiligung ab 95 % oder kleiner) beim BFH auf dem Prüfstand (Az. II R 21/12). Der BFH musste zwar vor 2 Jahren schon mal darüber entscheiden und hat die Regelung beibehalten. Aber dem Vernehmen nach soll die Entscheidung damals ziemlich knapp ausgefallen sein.