Grunderwerbsteuer: Wenn ein Käufer aus dem Vertrag ausscheidet

Nicht alles im Leben läuft nach Plan. Das gilt vor allem für den Immobilienkauf. In manchen Fällen dauert die Sanierung länger als geplant. In anderen weist das erworbene Haus unerwartete Mängel auf. Bei wieder anderen Käufern endet die Beziehung nach dem Kauf des Objektes. Die Folge ist dann meist, dass sich einer der Beteiligten auch von seinem Hausanteil trennen möchte. Was dies jedoch für die Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf die Grunderwerbsteuer bedeutet, hat so mancher dabei nicht im Blick.

Immobilienerwerb rückgängig machen

Entscheidend für die steuerlichen Auswirkungen beim Rückzug eines Miteigentümers ist vor allem eine Frage: Wurde der Kauf des Hauses tatsächlich wirksam rückgängig gemacht? Welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen, zeigte zuletzt erst der Bundesfinanzhof in einem Urteil ( BFH, Urteil v. 14.1.2026, II R 24/23)  auf. In diesem Fall hatte ein Paar je einen halben Anteil an einem Grundstück mit Einfamilienhaus und Garage gekauft. Beurkundet wurde der Vertrag Anfang April 2020. Die Auflassungsvormerkung wurde eine Woche später im Grundbuch eingetragen. Der Kaufpreis sollte nicht vor Juli des Folgejahres fällig sein.

Im Frühjahr 2021 trennte sich das Paar jedoch und die Frau verlangte, aus dem Grundstücksgeschäft ohne Nachteile entlassen zu werden. Da sowohl der Mann als auch das Verkäuferehepaar gerne daran festhalten wollten, wurde ein neuer Vertrag aufgesetzt und notariell beurkundet. Darin vereinbarten die Beteiligten, den Erwerb des halben Miteigentumsanteils der Frau rückgängig zu machen. Gleichzeitig wurde sie aus allen mit dem ursprünglich abgeschlossenen Vertrag verbundenen Verpflichtungen entlassen und der Neuverkauf ihres Anteils an den Mann vereinbart.

Im Anschluss wurde die Löschung der Auflassungsvormerkung in Bezug auf den bisherigen Miteigentumsanteil der Frau bewilligt und beantragt. Ebenso wurde die Erweiterung der Auflassung auf den weiteren Anteil des Mannes bewilligt und beantragt. Außerdem übernahm dieser die Verpflichtungen seiner bisherigen Partnerin aus dem Grundpfandrecht und dem Darlehensvertrag mit der Bank. Ansonsten sollte es nach übereinstimmendem Wunsch bei den im ursprünglichen Vertrag festgelegten Regelungen bleiben.

Festsetzung der Grunderwerbsteuer

Nachdem die notariellen Arbeiten abgeschlossen waren, stellte die Frau einen Antrag auf Aufhebung der Steuerfestsetzung für die Grunderwerbsteuer. Dies lehnte das zuständige Finanzamt jedoch ab. Auch mit ihrem Einspruch blieb die Frau erfolglos. Ihre Ablehnung begründete die Behörde damit, dass eine Vertragsaufhebung nur gegeben sei, wenn der zugrundeliegende Vertrag insgesamt rückgängig gemacht würde. Bei einem bloßen Wechsel auf Seiten der Käufer handele es sich stattdessen um eine Vertragsübernahme.

Anders bewertete das Finanzgericht Köln im Anschluss den Fall. Denn nach Einschätzung der Richter hatte die Frau kein eigenständiges wirtschaftliches Interesse am Weiterverkauf der Immobilie. Vielmehr ging es ihr darum, aus dem Kaufvertrag ohne Nachteile entlassen zu werden. Diese Auffassung teilte der Bundesfinanzhof in der folgenden Revision jedoch nicht. Demnach kann ein Erwerb nur dann als „rückgängig gemacht“ gelten, wenn der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung zurückerhält. Dies hätte allerdings erfordert, dass alle Vertragspartner aus ihren Verpflichtungen entlassen werden.

Entsprechend besiegelt der neue Vertrag im vorliegenden Fall lediglich die Vereinbarung, dass die Frau aus dem Immobilienkauf ausscheidet. Zivilrechtlich wurde der gemeinsame Anspruch auf Übertragung des Grundstücks mit den darauf befindlichen Gebäuden jedoch nicht aufgehoben. Das bedeutet, dass auch das Finanzamt und die Gerichte Inhalte des Folgevertrags nicht als bindend ansehen. Für die Frau folgt daher, dass ihre Verpflichtung in Bezug auf die Grunderwerbsteuer weiter besteht.

Praxis-Tipp: Gestaltungsmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer

Grundsätzlich gilt: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie immer auf den Preis von Grundstück und Gebäude an. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 %. Basis für die Berechnung ist der im Notarvertrag festgelegte Kaufpreis. Daher sollten Käufer hier immer auf die enthaltenen Bestandteile achten. Wird z. B.  bewegliches Inventar mit erworben, sollte dies mit realistischen Werten separat ausgewiesen werden. Auch Nebenleistungen wie Ablösebeiträge für Mieten oder Maklerprovisionen sollten transparent dargestellt werden, um die Berechnungsgrundlage nicht zu erhöhen.