Darlehen für Zweitimmobilie mit Altersvorsorgevermögen ablösen

Der Wunsch nach einem Eigenheim steht weiterhin bei vielen Menschen ganz oben auf ihrer Wunschliste. Hohe Kosten sorgen jedoch regelmäßig für Herausforderungen bei der Umsetzung. Große Erleichterung bieten daher vergünstigte Darlehen. Umso beängstigender ist es dann, wenn äußere Umstände diesen Vorteil ins Wanken bringen. So erging es einem Paar, über dessen Fall der Bundesfinanzhof (BFH-Urteil v. 27.11.2024, X R 24/23) entschieden hat. Fraglich war dabei, ob ein Verkauf des zunächst gekauften Hauses sich schädlich auf die weitere Verwendung des Darlehens bei einem neuen Objekt auswirken würde.

Umwidmung eines Darlehens

Bereits 1987 hatte das Paar sein erstes Eigenheim erworben. Den dafür aufgenommenen Kredit schuldeten sie in den Folgejahren mehrfach um. 2008 bündelten sie schließlich ihre finanziellen Verpflichtungen mithilfe eines Fremdwährungsdarlehens bei einer luxemburgischen Bank. Als Bürgschaft half ihnen dabei ein bis 2016 befristeter Avalkredit bei ihrem bisherigen Geldinstitut. 2011 verkauften die beiden die Immobilie dann aber zu einem Kaufpreis von 330.000 EUR. Der Erlös wurde vollständig und ausschließlich zur Lastenfreistellung verwendet und floss in die Finanzierung eines im Dezember 2011 erworbenen und selbstbewohnten neuen Hauses.

2016 verlängerte das Paar noch einmal den Avalkredit sowie das Fremdwährungsdarlehen. Ihre Verpflichtungen bei der Luxemburger Bank zahlten sie in der Folgezeit so weit ab, dass im August 2021 nur noch ein Restbetrag in Höhe von 89.390 EUR offen war. Daraufhin beantragten die beiden bei der Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung Bund die Verwendung ihres gebildeten Altersvorsorgevermögens für die Ablösung des Darlehens. Dadurch dass das abzulösende Darlehen ursprünglich der Finanzierung des inzwischen verkauften Hauses diente, sah die ZfA jedoch keine wohnungswirtschaftliche Verwendung und lehnte ab.

Wann die Mittelverwendung als unmittelbar gilt

Nachdem sowohl der Einspruch als auch die Klage vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg erfolglos geblieben waren, legte das Paar Revision beim Bundesfinanzhof ein. Die dortigen Richter hoben schließlich das Urteil der Vorinstanz auf und verwiesen den Fall zur weiteren Entscheidung zurück. Dabei unterstrichen sie, dass ein Darlehen auch dann unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung aufgenommen worden sein kann, wenn es später auf ein Zweitobjekt umgewidmet wurde. Entscheidend ist bei der Verwendung von Altersvorsorgekapital zunächst, dass dies unmittelbar für geförderte wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt wird. Ein Wechsel der Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitraums ist dabei grundsätzlich zulässig.

Im vorliegenden Fall geht der Bundesfinanzhof entsprechend davon aus, dass die Anforderung an die Unmittelbarkeit erfüllt sein kann. Dabei verweisen die Richter auch auf die Rechtsprechung in Bezug auf die Anerkennung von Schuldzinsen als Werbungskosten. Nach ihrer Einschätzung kann diese als Leitlinie bei der Einordnung auch mit Blick auf die Umwidmung des Darlehens in Zusammenhang mit dem Einsatz von Altersvorsorgekapital dienen. Aufgabe des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg ist es daher zu prüfen, ob es sich überhaupt um eine begünstigte Wohnung handelt. Ebenfalls zu klären ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen. Denn nur Eigentümer können ihr angespartes Altersvermögen für wohnungswirtschaftliche Zwecke einsetzen. Dies muss im Fall des Paares demnach bereits für das Ursprungsdarlehen erfüllt sein.

Praxistipp: Altersvorsorgevermögen für Wohnungszwecke verwenden

Ein Modell, bei dem sich angespartes Vermögen für die Altersvorsorge für die selbstbewohnte Immobilie einsetzen lässt, ist der sogenannte Wohn-Riester. Einsetzen lässt sich der geförderte Vertrag für den Bau oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sowie den Kauf von Pflichtanteilen für eine Genossenschaftswohnung. Weitere Verwendungsmöglichkeiten sind der Umbau des Objekts, eine energetische Sanierung oder die Kreditrückzahlung. Das angesparte Guthaben können Immobilienkäufer oder -eigentümer dabei vollständig oder teilweise einsetzen. Dies ist unabhängig von der Art ihres Riester-Vertrags.

Bei der Nutzung von Wohn-Riester sind zahlreiche Vorgaben zu beachten. Dies betrifft sowohl die Höhe der Beträge, die entnommen werden sollen als auch die im Vertrag verbleibenden. Ebenfalls zu berücksichtigen sind die einzuhaltenden Fristen. Wichtig zu bedenken ist außerdem die nachgelagerte Versteuerung. Grundlage ist in diesem Fall das Wohnförderkonto.