Die Zinsbelastung wird verringert, wenn der Steuerpflichtige insbesondere für Immobilieninvestitionen einen gesonderten Festkredit in Anspruch nimmt, ggf. in Form einer Hypothek. Auch dabei bleibt das Zwei-Konten-Modell anwendbar.
Festkredit für selbst genutzte Immobilie auf Schuldkonto
Der Steuerpflichtige nimmt einen Festkredit über 300.000 EUR auf, mit dem – indirekt – die Anschaffungskosten einer selbst genutzten Eigentumswohnung bezahlt werden sollen. Den Betrag überweist die Bank jedoch nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung, sondern auf das Schuldkonto im Rahmen des Zwei-Konten-Modells.
Die Zahlung gleicht vollständig einen dort vorhandenen Schuldsaldo aus, der infolge früherer betrieblicher Zahlungen entstanden ist, möglicherweise auch deshalb, weil der Betriebsinhaber schon im Vorfeld Betriebseinnahmen im Hinblick auf den geplanten privaten Wohnungserwerb entnommen hatte. Damit sind die Mittel des Festkredits für betriebliche Zwecke eingesetzt worden. Über das Guthabenkonto entnimmt der Steuerpflichtige die für die Immobilieninvestition benötigten Mittel.
Vorsicht beim Erwerb gemischt genutzter Immobilien
Soweit die erworbene Immobilie künftig gemischt genutzt wird, ist in der Praxis Vorsicht geboten. Zunächst ist dringend anzuraten, dass die Anschaffungskosten im notariellen Kaufvertrag zweifelsfrei zugeordnet werden, indem der Gesamtkaufpreis klar und eindeutig auf die jeweiligen Nutzungsobjekte (Eigen- vs. Fremdnutzung) aufgeteilt wird. Darüber hinaus sollte die gewollte Zuordnung von Eigen- und Fremdmitteln auf die einzelnen Nutzungsobjekte sauber dokumentiert werden, indem getrennte Überweisungen von den entsprechenden Konten erfolgen. Wird die Überweisung bezogen auf das künftig fremd vermietete Objekt daher ausschließlich über ein Fremdkapitalkonto getätigt, so ist sichergestellt, dass die späteren Zinsen als Werbungskosten abgezogen werden können.
In jedem Fall ist eine Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln zu vermeiden, d. h. die Bank darf den Kredit keinesfalls auf ein Konto überweisen, auf dem sich auch Eigenmittel befinden. Der IX. Senat des BFH hat insoweit in zwei Urteilen aus 2019 und 2020[1] unmissverständlich klargestellt, dass der anfängliche Fehler der Vermengung von Eigen- und Fremdmitteln später nicht mehr rückgängig gemacht werden kann.
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