Zum Umfang der Vermietungsbemühungen bei leerstehender Wohnung

Leitsatz

Bei den Einkünften aus V+V sind als Werbungskosten alle Aufwendungen zu beurteilen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Erzielung von Vermietungseinkünften besteht und die subjektiv zur Förderung der Vermietung gemacht werden. Wenn die Absicht zur Fremdvermietung anhand objektiver Umstände nicht feststellbar ist, entfällt der Werbungskostenabzug.

Sachverhalt

Der Kläger ist seit März 1992 Eigentümer einer ETW, welche bis Ende 1995 für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Danach stand die Wohnung bis zum 31. 1. 2001 ununterbrochen leer. In der Einkommensteuererklärung für das Jahr 1999 machte der Kläger einen Verlust aus V+V in Höhe von 31.548 DM geltend, welchen das Finanzamt unter Hinweis auf das Urteil des FG Köln vom 12.11.2002 (9 K 3293/99), in dem das FG bereits für das Jahr 1996 die Anerkennung des Verlustes wegen fehlender Vermietungsabsicht abgelehnt hatte, nicht anerkannt hat. Im Klageverfahren trägt der Kläger vor, dass aufgrund der im Zeitraum von 1995 - 1999 durchgeführten Gespräche mit Mietinteressenten und der anschließenden Wohnungsbesichti- gungen im September 1999, sowie der Schaltung von Zeitungsanzeigen ab September 1999 spätestens im Jahr 1999 endgültig die Vermietungsabsicht nachgewiesen sei. Das Finanzamt beantragt die Klage abzuweisen, da die Vermietungsabsicht weiterhin nicht nachgewiesen sei.

Entscheidung

Nach Auffassung des Finanzgerichtes können die im Jahr 1999 angefallenen Aufwendungen für die ETW nicht als Werbungskosten anerkannt werden, weil für das Streitjahr eine Vermietungsabsicht nicht überzeugend dargelegt wurde. Werden Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht, so können nach der ständigen Rechtsprechung des BFH derartige Aufwendungen nur dann als vorab entstandenen Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt. Ist die Absicht der Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar, entfällt der Werbungskostenabzug. Dabei liegt die Darlegungs- und Beweislast auf der Seite des Steuerpflichtigen. Im Streitfall war das FG der Auffassung, dass lediglich zwei Wohnungsbesichtigungen im Jahr 1999 und eine Vermietungsanzeige vom Oktober 1999 nicht ausreichten, das Gericht davon zu überzeugen, dass ausreichende Maßnahmen unternommen wurden, um die Wohnung zu vermieten. Obwohl die Wohnung im Streitjahr bereits seit drei Jahren leer stand, hat der Kläger seine Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, nicht gesteigert. Die Vermietungsabsicht konnte somit für das Jahr 1999 nicht ausreichend nachgewiesen werden.

Hinweis

Nach erfolgreicher Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers ist die Revision beim BFH unter dem Az. IX R 1/07 anhängig. In diesem Verfahren wird der BFH zu klären haben, wann von einem "ernsthaften und nachhaltigen" Bemühen, eine Wohnung zu vermieten, auszugehen ist und ob eine Mindestgrenze für die Vermietungsbemühungen festlegbar ist. Betroffene sollten daher gegen ablehnende Bescheide des FA Einspruch einlegen und unter Hinweis auf das vorstehende Revisionsverfahren das Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 AO beantragen.

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 19.04.2006, 5 K 3607/04