Rz. 28
Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG schließt den Vorsteuerabzug aus.[1] Um der dadurch eintretenden Steuerkumulation zu begegnen, ist nach § 9 Abs. 1 UStG die Option zur Steuerpflicht eröffnet. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermietungs- oder Verpachtungsumsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Vermietungs- und Verpachtungsumsätze an Privatpersonen berechtigen demnach nicht zur Option. Im Übrigen ist die Option bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken[2] und bei den Umsätzen nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. b und c UStG nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.[3] Ein optionsfähiger Umsatz kann auch dann vorliegen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil vom Mieter nicht nur für unternehmerische, sondern auch für nichtunternehmerische Zwecke genutzt wird. Die Option wird aber nur insoweit wirksam, als die Vermietungsleistung für den unternehmerischen Bereich des Mieters bestimmt ist. Dies gilt auch, wenn nach den getroffenen Mietvereinbarungen von einer einheitlichen Vermietung ausgegangen werden soll. Die Aufteilung der Vermietungsleistung in einen nicht optionsfähigen steuerfreien Teil und in einen Teil, bei dem ein Verzicht auf die Steuerfreiheit möglich ist, kann auf der Grundlage der jeweils zu unterschiedlichen Zwecken überlassenen Räume im Wege einer sachgerechten Schätzung erfolgen (z. B. anhand des Nutzflächenverhältnisses).[4]
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