Nießbrauch: Steuerliche Folgen / 1.4 Zugewendetes obligatorisches Nutzungsrecht

Die Zuwendung eines zur Vermietung berechtigenden Nutzungsrechts muss nicht unbedingt in die Form eines Nießbrauchs gekleidet sein, vielmehr kann sie auch konkludent vereinbart werden. Erforderlich ist, dass eine klare Trennung der verschiedenen Vermögensbereiche vorliegt und dies aufgrund eines zivilrechtlich wirksamen Vertrags erfolgt, den die Beteiligten auch entsprechend den getroffenen Vereinbarungen tatsächlich durchführen. Dies kann auch auf der Grundlage eines bloß schuldrechtlichen Nutzungsrechts geschehen, etwa weil der Grundstücksnießbrauch nicht im Grundbuch eingetragen oder von vornherein nur schuldrechtlich begründet wurde.^[1]

Auch bei zugewendeten obligatorischen Nutzungsrechten unterscheidet die Finanzverwaltung entsprechend den Regelungen zum Zuwendungsnießbrauch zwischen entgeltlicher, teilentgeltlicher und unentgeltlicher Rechtsbestellung.^[2]

[1] BFH, Urteil v. 29.9.2021, IX R 2/21, BFH/NV 2022 S. 228.

[2] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 35.

1.4.1 Nutzender

Der das Grundstück durch Vermietung Nutzende hat die erzielten Einnahmen zu versteuern und kann die vertraglich übernommenen und von ihm getragenen Aufwendungen als Werbungskosten abziehen. Dies gilt auch für ein eventuell an den Eigentümer gezahltes Entgelt.^[1]

Wichtig

Vermieterstellung des Nutzungsberechtigten

Bei bereits bestehenden Nutzungsverträgen ist zu beachten, dass der Nutzungsberechtigte nur durch eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme in die Vermieterstellung eintreten kann.^[2] Konkret bedeutet dies, dass es einer Vereinbarung unter Zustimmung der Mieter bedarf und es nicht ausreicht, wenn der Mieter die Miete auf ein Konto des Nutzungsberechtigten überweist.^[3] Dem Nutzungsberechtigten sind daher die Einkünfte aus Vermietung nur zuzurechnen, wenn er in die bestehenden Mietverträge eintritt, indem er sie durch Vereinbarung unter Zustimmung der Mieter übernimmt.^[4]

[1] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 36.

[2] BFH, Urteil v. 26.4.1983, VIII R 205/80, BStBl 1983 II S. 502.

[3] BFH, Urteil v. 26.4.2006, IX R 22/04, BFH/NV 2006 S. 2046.

[4] FG Köln, Urteil v. 29.3.2007, 10 K 3338/06 EFG 2013 S. 221.

1.4.2 Eigentümer

Der Eigentümer erzielt – wie beim Zuwendungsnießbrauch – nur dann steuerpflichtige Einnahmen, wenn die Rechtsbestellung entgeltlich oder teilentgeltlich erfolgt. Insoweit ist er dann auch zum Werbungskostenabzug berechtigt.^[1]

Nutzt der Berechtigte eine ihm unentgeltlich überlassene Wohnung aufgrund einer gesicherten Rechtsposition, darf der Eigentümer nach Auffassung der Finanzverwaltung sowohl AfA als auch andere Aufwendungen nicht in Anspruch nehmen, soweit sie auf den Gebäudeteil entfallen, auf den sich das Nutzungsrecht erstreckt.^[2]

[1] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 37.

[2] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 38.