Den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann auch ein obligatorisch Nutzungsberechtigter erfüllen, wenn er eine gesicherte Rechtsposition erlangt hat und tatsächlich selbst die Stellung des Vermieters oder Verpächters einnimmt. Eine gesicherte Rechtsposition ist gegeben, wenn der Eigentümer dem Nutzenden den Gebrauch des Grundstücks für eine festgelegte Zeit nicht entziehen kann.[1] Diese Rechtsposition kann der Nutzende durch die Einräumung eines sachenrechtlichen oder schuldrechtlichen Nutzungsrechts erlangen. Das schuldrechtliche Nutzungsrecht kann z. B. durch einen Mietvertrag, aber auch durch einen Leihvertrag begründet werden. Dies gilt unabhängig davon, ob das Grundstück einem Fremden oder einem Angehörigen überlassen wird.

Obligatorische Nutzungsrechte zugunsten naher Angehöriger sind steuerrechtlich nur anzuerkennen, wenn die zivilrechtlichen Gestaltungen klar vereinbart, ernsthaft gewollt und tatsächlich durchgeführt werden.[2] Aus der Bestellung eines obligatorischen Nutzungsrechts zugunsten naher Angehöriger können somit steuerrechtliche Folgerungen nur gezogen werden, wenn ein bürgerlich-rechtlich wirksames Nutzungsrecht begründet worden ist und die Beteiligten die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich durchführen.

Ein unentgeltlich begründetes Nutzungsrecht kann regelmäßig nur anerkannt werden, wenn der Überlassungsvertrag schriftlich abgeschlossen und das Nutzungsrecht für einen festgelegten Zeitraum vereinbart worden ist. Bei einem teilweise entgeltlich begründeten Nutzungsrecht ist grundsätzlich ein schriftlicher Mietvertrag erforderlich. Die Befristung eines dinglichen Nutzungsrechts führt zu dessen Erlöschen kraft Gesetzes, die Befristung des schuldrechtlichen Nutzungsrechts zur Beendigung der Rechtswirkungen dieses Rechtsgeschäfts. Dies gilt nicht[3], wenn ein Fortbestehen des schuldrechtlichen Nutzungsrechts ausdrücklich oder konkludent auch für den Zeitraum nach Ablauf der (Bedingungs-)Frist vereinbart wird.[4]

 
Wichtig

Nicht wirksam bestellter Nießbrauch

Ist ein Nießbrauch mangels Einigung und Eintragung im Grundbuch zivilrechtlich nicht wirksam bestellt worden, sind die Grundsätze zu den obligatorischen Nutzungsrechten anzuwenden.[5] Das gilt besonders dann, wenn die Beteiligten die Vereinbarungen auch ohne die Eintragung gegen sich gelten lassen wollen. Die fehlende Eintragung eines im Übrigen wirksam begründeten Nutzungsrechts verhindert nicht, dem Nutzungsberechtigten die Einkünfte zuzurechnen.

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