Niedersächsisches FG Urteil vom 19.07.2007 - 14 K 519/03

vorläufig nicht rechtskräftig

Revision zugelassen durch das FG

Revision eingelegt (Aktenzeichen des BFH [IV R 62/07)]

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel bei – durch Gestaltungsmissbrauch – zurechenbarem anschließendem Weiterverkauf

Leitsatz (redaktionell)

1. Zur Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichen Grundstückshandel.
2. Eine GbR, die ein unfertiges Objekt an eine GmbH weiterverkauft, erzielt Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel, wenn ihr der nachfolgender Weiterverkauf von 100 Wohnungen durch die GmbH wegen eines Gestaltungsmissbrauchs zuzurechnen ist.
3. Eine allgemeine Antwort, wann im Zusammenhang mit dem An- und Verkauf von Grundstücken unter Einschaltung Dritter ein Missbrauchstatbestand gegeben ist, ist nicht möglich; die Antwort hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalles ab. Wird eine GmbH aber nur „pro forma” in Veräußerungen eingeschaltet und sichert sich dabei selbst den wirtschaftlichen Erfolg der Transaktion, spricht das für einen Missbrauch.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Streitjahr(e)

1995

Nachgehend

BFH (Urteil vom 22.07.2010; Aktenzeichen IV R 62/07)

BFH (Urteil vom 22.07.2010; Aktenzeichen IV R 62/07)

Tatbestand

Streitig ist, ob die Klägerin (Kl.) Einkünfte aus einem gewerblichen Grundstückshandel erzielt hat.

Die ehemals aus K, C. und L. bestehende Kl. erwarb im Wege der Versteigerung durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts D. vom 16. März 1993 für 1.850.000 DM ein bebautes Grundstück in G. Die Gebäude waren zuvor als Motel genutzt worden. Ausweislich des bei den Akten befindlichen Gutachtens belief sich der Verkehrswert des Grundstücks auf 2.610.000 DM. Die Kl. beabsichtigte, die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude in ein Alten- und Pflegeheim mit 60 Betten und 20 Wohnplätzen umzubauen. Daneben war ein Gebäude für betreutes Wohnen geplant. Die Planungen erfolgten in Absprache mit dem zunächst als Betreiber vorgesehenen D.-Kreisverband O. Mit notarieller Urkunde vom 12.10.1993 trat der Gesellschafter B. der Kl. bei. Laut Gesellschaftsvertrag führte die Gesellschaft die Bezeichnung „B., L. und Partner GbR”.

Bereits Ende 1992 hatte die aus den Gesellschaftern D., K., C., L. und S. bestehende V. Besitz- und Verwaltungsgesellschaft b.R. dem Gemeindedirektor der Gemeinde G. das Konzept eines Alten- und Pflegeheims mit der Möglichkeit der Kurzzeit- und Tagespflege sowie betreutem Wohnen vorgelegt und insoweit um einen Gesprächstermin gebeten. Nach dem bei der Rechtsbehelfsakte des Beklagten befindlichen Konzept aus 1993 „Modelleinrichtung G. D.-Seniorenpark” waren hierfür als Investoren/Darlehensnehmer die Gesellschafter der V. Besitz- und Verwaltungsgesellschaft b.R. vorgesehen. In dem Konzept wurde darauf verwiesen, dass der Gesellschafter D. bereits in B. ein Kurzentrum mit 100 Betten errichtet und veräußert habe und dass ein weiteres Bettenhaus mit 65 Betten sowie ein Therapiezentrum mit einem Volumen von ca. 35 Mio. DM in Planung sei. Hinsichtlich des Gesellschafters S. enthielt das Konzept den Hinweis, dass dieser bereits 3 Alten- und Pflegeheime mit 200 Betten sowie 42 Wohnungen im betreuten Wohnen erbaut habe und Mitgesellschafter der Betreibergesellschaften sei.

Nach der Planung sollte das Bauvorhaben G. bis Mitte 1995 komplett erstellt werden. Um die Anmietung habe sich D. beworben, als Mietpreis werde ein Betrag von 18 DM/qm verhandelt. Nach den Prospektangaben sollte die Immobilie voraussichtlich zu einem geringen Teil im Besitz der fünf Investoren verbleiben, der überwiegende Teil sollte an Kapitalanleger veräußert werden. Nach der im Prospekt ausgewiesenen Kostenaufstellung waren Grundstückskosten (einschließlich Nebenkosten) in Höhe von 1.990.000 DM sowie weitere Kosten bis zur Baugenehmigung (einschließlich Zinsen) in Höhe von 1.910.000 DM (Gesamtsumme: 3.900.000 DM) vorgesehen. Das Konzept endet mit dem Hinweis: „Die genauen Baukosten, zusammen mit den Nebenkosten, können erst nach Abschluss der Planung festgelegt werden, sie werden sich um 21 Mio. DM bewegen. Die Verkaufsaktivitäten über eine Vertriebsgesellschaft (mit Vertriebsvereinbarung) setzen vor Baubeginn ein; der überwiegende Teil soll vor Baubeginn veräußert sein. Es werden z. Zt. auch Verkaufsverhandlungen mit Fondsgesellschaften geführt”.

In der Rechtsbehelfsakte des Beklagten befindet sich des Weiteren eine „Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Bauvorhaben eines Alten-, Wohn- und Rehabilitationszentrums in G.” der B.-L. & Partner GbR. Hiernach war ein Verkaufspreis von 35.527.400 DM (ausgehend von 9.602 qm Wohn-/Nutzfläche x 3.700 DM/qm) kalkuliert. Dem standen kalkulierte Baukosten einschließlich Finanzierungs- und Nebenkosten in Höhe von 30.000.000 DM gegenüber, sodass sich der kalkulierte Gewinn auf 5.527.400 DM belief. Die Baukosten sollten in Höhe von 25.500.000 DM fremdfinanziert werden. Unter Zugrundelegung einer jährlichen Mieteinnahme von 2.131.644 DM und jährlichen Finanzierungskosten von 2.001.750 DM sollte sich eine jährliche Überdeckung von 1...