Niedersächsisches FG Urteil vom 17.09.2015 - 1 K 147/12

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gesonderte Feststellung von Grundstückswerten im Vergleichswertverfahren

Leitsatz (redaktionell)

1. Ein- und Zweifamilienhäuser sind auch für Zwecke der ErbSt grds. im Vergleichswertverfahren zu bewerten.
2. Anstelle von Preisen für Vergleichgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insb. Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
3. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert zu berücksichtigen.
4. Liegt kein Vergleichswert vor, ist das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten.
5. Die gerichtliche Überprüfung von Mitteilungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ist auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschränkt.

Normenkette

BewG §§ 183, 198

Streitjahr(e)

2010

Tatbestand

Streitig ist, ob der Beklagte den Grundstückswert zutreffend angesetzt hat.

Der Grundbesitz … in Z ging am…Juli 2010 im Wege der Erbfolge auf die Erbengemeinschaft Y bestehend aus der Klägerin und der Beigeladenen zu je ½ über.

Ausweislich der Einheitswertakte ist das Grundstück mit einem … errichteten Zweifamilienhaus … bebaut. ...

Sowohl die Klägerin als auch die Beigeladene reichten je eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts ein. Die Beigeladene erklärte, es sei fraglich, ob auf dem freien Immobilienmarkt ein Preis von 180 €/qm laut Bodenrichtwertkatalog für das Objekt erzielt werden könne, auch weil die Gesamtgröße des Grundstücks XXX qm betrage. Die Schäden an dem Objekt seien erheblich, so dass ein Verkauf oder eine Vermietung nicht realisierbar sei. In einigen Bereichen herrsche dringend erforderlicher und umfangreicher Sanierungsbedarf … . Sie schätze die Aufwendungen zur Beseitigung von Baumängeln auf XX.XXX €.

Mit Bescheid vom 13. Juli 2011 über die gesonderte Feststellung des Grundstückswerts (Grundstückswertbescheid) zum Besteuerungszeitpunkt…Juli 2010 für die Erbengemeinschaft Y stellte der Beklagte den Grundstückswert auf XXX.XXX € fest.

Zur Ermittlung dieses Werts hatte sich der Beklagte des Immobilienpreiskalkulators (IPK) bedient. Beim IPK handelt es sich um einen Internetservice der Gutachterausschüsse in Niedersachsen (zu den Einzelheiten siehe Urteil des Senats vom 11. April 2014 1 K 107/11, EFG 2014, 1364). Aus dem Ausdruck der IPK-Ermittlung … ergibt sich, dass als Bodenrichtwert für das gesamte Grundstück 260 €/qm zugrunde gelegt wurden. Ausweislich der beigefügten Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2011 verläuft etwa in der Mitte des Grundstücks die Grenze zwischen Zonen mit einem Bodenrichtwert von 200 €/qm und einem Bodenrichtwert von 260 €/qm. Das Zweifamilienhaus ist auf dem Teil mit einem Bodenrichtwert von 260 €/qm belegen.

Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin für die Erbengemeinschaft Einspruch ein. Das Grundstück liege in zwei Wertzonen, dies müsse Berücksichtigung finden. Die Trennlinie verlaufe annähernd in der Mitte des Grundstücks. Hieraus ergebe sich ein Preisniveau der Immobilie von gerundet XXX.XXX €.

Mit Bescheid vom 10. April 2012 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Er verwies auf die Berechnungen des IPK. Ein teilweise abweichender Bodenrichtwert könne, sofern er nicht bereits in die Berechnung eingeflossen sei, nicht berücksichtigt werden.

Hiergegen erhob die Klägerin die vorliegende Klage.

Nachdem der Beklagte während des Klageverfahrens erst eine schriftliche „Auskunft aus der Kaufpreissammlung” von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Z (GAG) und dann Mitteilungen des stellvertretender Vorsitzenden des GAG, dass keine geeigneten Vergleichspreise vorlägen und sich ein Vergleichsfaktor von X.XXX €/qm ergebe, übersandt hatte, legte er eine Mitteilung des GAG vom 17. November 2014 vor … . In dieser teilt der GAG mit, nach Beratung in der Sitzung vom 14. Oktober 2014 in der Besetzung:

Vorsitzender: A Vermessungsrat

Gutachter: B Sparkassenkaufmann

Gutachter: C Bausachverständiger

habe er entschieden, es lägen keine geeigneten Vergleichspreise vor. Mit Schreiben vom 14. Januar 2015 erläuterte Herr A das Zustandekommen dieser Entscheidung, … .

Mit Verfügung vom 4. März 2015 forderte die Berichterstatterin die Klägerin auf, das von ihr angekündigte Gutachten vorzulegen.

Mit Schreiben vom 12. März 2015 legte der Beklagte eine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren vor, in der ein Grundbesitzwert in Höhe von XXX.XXX € errechnet ist.

Am 3. August 2015 übersandte der Beklagte die Mitteilung eines Vergleichsfaktors vom GAG, der auf ein Amtshilfeersuchen des Finanzamts tätig geworden war … . Darin erklärt der GAG, nach Beratung in der Sitzung vom 23. Juli 2015 in der Besetzung:

Vorsitzender: A Vermessungsrat

Gutachter: B Sparkassenkaufmann

Gutachter: C Bausachverständiger

lasse sich für das streitige Objekt ein Vergleichsfaktor in Höhe von X.XXX €/qm Wohnfläche ableiten. Nach entsprechender Anforderung durch den Beklagten … ergänzte Herr A mit Schreiben vom 24....