Mietereinbauten / 4 Vorsteuerabzug des Mietereinbaus

4.1 Bezahlung des Mietereinbaus durch den Vermieter

Der Pächter ist umsatzsteuerlich Leistungsempfänger des Mietereinbaus. Bezahlt wird der Mietereinbau jedoch vom Verpächter. Der Pächter erlangt durch die Lieferung die Verfügungsmacht am Mietereinbau. Er kann den Vorsteuerabzug nur geltend machen, wenn er den Mietereinbau an den Verpächter umsatzsteuerpflichtig weiterliefert. Dies bedingt eine Rechnung mit gesondertem Umsatzsteuerausweis in der Rechnung an den Pächter und eine Vereinbarung über die Verschaffung der Verfügungsmacht zwischen Pächter und Verpächter.

Möglicherweise vom Verpächter bezahlte Lieferantenrechnungen, die an den Pächter adressiert waren, können dann möglicherweise als Entgelt von 3. Seite im Rahmen eines abgekürzten Zahlungswegs gelten. Ohne entsprechende Ausgangsrechnung des Pächters an den Verpächter hat dieser jedoch keinen Vorsteuerabzug.

Erfolgt die Weiterlieferung vom Pächter an den Verpächter steuerpflichtig, hat der Pächter aus den Eingangsleistungen den Vorsteuerabzug. Allerdings muss er für die Weiterlieferung ­Umsatzsteuer entrichten. Im Umkehrschluss kann der Pächter aus seinen Eingangsleistungen keinen Vorsteuerabzug geltend machen, wenn die Weiterlieferung an den Verpächter ohne Umsatzsteuer erfolgt. Der Vorsteuerabzug orientiert sich hierbei auf allen Stufen an den jeweiligen Ausgangsleistungen. Diese müssen den Vorsteuerabzug zulassen.

4.2 Einbau durch Vermieter

Erfolgt die Lieferung direkt an den Verpächter, gilt der Verpächter auch als Leistungsempfänger. Er erlangt am Mietereinbau umsatzsteuerlich die Verfügungsmacht.

Der Pächter ist nicht Leistungsempfänger des Mietereinbaus, er bezahlt den Mietereinbau nicht und hat somit keinerlei Möglichkeit, den Vorsteuerabzug geltend zu machen. Bei derartigen Gegebenheiten kann man nicht von einem Mietereinbau sprechen. Es handelt sich hierbei um einen Einbau durch den Vermieter.

Der Vermieter hat aus den Eingangsleistungen den Vorsteuerabzug, sofern die Vermietung umsatzsteuerpflichtig erfolgt.

4.3 Bezahlung durch Mietminderung

Übernimmt der Vermieter oder Verpächter die Kosten durch Anrechnung auf die Miete oder die Pacht (Minderung der Pacht bzw. Miete), trägt er wirtschaftlich den Einbau. Er übernimmt zwar nicht die sofortige Zahlung der Maßnahme, doch mindert er die Miete bzw. Pacht, sodass die Maßnahme von ihm wirtschaftlich getragen wird.

Der Pächter ist hier i. d. R. zuerst Leistungsempfänger des Mietereinbaus. Die Leistungsgeber werden hierbei in der Regel durch den Pächter bezahlt. Bezahlt wird der Mietereinbau jedoch auch vom Verpächter – nämlich durch eine Reduzierung des monatlichen Pachtzinses.

Diese Zahlung betrifft nicht den Leistungsaustausch zwischen Leistungsgeber des Einbaus und Pächter. Folglich muss zwischen Pächter und Verpächter auch ein Leistungsaustausch stattfinden. Der Pächter liefert den Mietereinbau an den Verpächter. Dieser Leistungsaustausch erfolgt entgeltlich durch die Pachtreduzierung. ­

Im Leistungsaustausch zwischen Pächter und Verpächter sollten umsatzsteuerlich eindeutige Vereinbarungen bestehen. Eindeutig vereinbart werden sollte insbesondere der Übergang der Verfügungsmacht. Vom Übergang der Verfügungsmacht abhängig sind die Umsatzsteuerschuld des Lieferanten (Pächter) und der Vorsteuerabzug des Käufers (Verpächter).

4.4 Weiterlieferung des Mietereinbaus an den Verpächter

Aus Sicht einer Weiterlieferung kann der Pächter den Vorsteuerabzug grundsätzlich nur geltend machen, wenn er den Mietereinbau an den Verpächter steuerpflichtig weiterliefert. Dies bedingt eine Rechnung mit gesondertem Umsatzsteuerausweis.

Kommt der Mieter für die Kosten des Einbaus auf und wird am Ende der Miet- bzw. Pachtzeit der Einbau nicht entfernt, ist der Mieter grundsätzlich Leistungsempfänger für den Mietereinbau. Sofern er mit seiner gewöhnlichen Tätigkeit Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kann er den Vorsteuerabzug aus den betreffenden Eingangsleistungen grundsätzlich geltend machen. Sofern die Weiterlieferung am Ende der Miet- bzw. Pachtdauer entgeltlich umsatzsteuerpflichtig erfolgt, ist der Vorsteuerabzug auch nicht zu berichtigen.

Erfolgt am Ende der Pacht- oder Mietdauer die Weiterlieferung des Mietereinbaus an den Vermieter oder -pächter unentgeltlich, ist zu prüfen, ob der Vorsteuerberichtigungszeitraum abgelaufen ist.

Grundsätzlich ist die unentgeltliche Weiterlieferung vorsteuerschädlich. In Fällen dieser Art muss der Pächter bei einer Nutzungsdauer des Mietereinbaus von weniger als 10 Jahren eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG prüfen und ggfs. vornehmen.

Bei Einbau:

Ende der Mietzeit bei umsatzsteuerpflichtigem Entgelt:

Oder bei unentgeltlicher Überlassung:

4.5 Entfernung des Mietereinbaus am Ende der Pachtzeit

Duldet der Verpächter den Einbau, ohne die Miete zu erhöhen, und verpflichtet er den Mieter, den Einbau wieder zu entfernen, ist der Pächter Leistungsempfänger des Mietereinbaus. Sofern er Ausgangsleistungen erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kann er die in Rechnung gestellten Vorsteuerbeträge abziehen. Da am Ende der Pachtzeit der Mietereinbau entfernt werden muss, kann insoweit keine steuerfreie oder unentgeltliche Leistung gegenüber dem Vermieter bzw. -pächter oder einer and...