Unter Grundpfandrechten versteht man im Grundbuch eingetragene dingliche Rechte, die ein Grundstück oder ein Gebäude belasten, um eine Forderung zu sichern. Das Grundpfandrecht ist unabhängig von dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks. Bei Grundpfandrechten handelt es sich um dingliche Verwertungsrechte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Grundpfandrechtsgläubiger die Zahlung aus dem Grundstück verlangen kann, d. h. das Grundstück selbst dient als Sicherungsgegenstand[1] Es existieren 3 Arten von Grundpfandrechten:
- die Hypothek[2]
- die Grundschuld[3] und
- die Rentenschuld[4]
Zu berücksichtigen ist, dass das Grundstück bzw. das Gebäude auch bei Verkauf weiterhin durch die Grundpfandrechte belastet ist. An der Entstehung von Grundpfandrechten sind der Schuldner und der Gläubiger beteiligt. Der Gläubiger gewährt dem Schuldner einen Kredit und sichert seine Forderungen durch das Grundpfandrecht ab. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, hat der Gläubiger das Recht, seine Ansprüche aus dem belasteten Grundstück bzw. Gebäude zu befriedigen. Diese Befriedigung wird im Rahmen einer Zwangsvollstreckung, d. h. auf dem Wege der Zwangsversteigerung oder -verwaltung, herbeigeführt. Der Wert des Grundpfandrechtes ist daher von dem erwarteten Erlös der Zwangsvollstreckung abhängig.
Weil bei Grundstücken eine Übergabe des Pfandes nicht möglich ist, entsteht ein Grundpfandrecht durch Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch. Beim Grundbuch handelt es sich um ein vom zuständigen Amtsgericht geführtes öffentliches Register aller Grundstücke eines Bezirks. Jedes Grundstück erhält ein Grundbuchblatt, dessen Bestandsverzeichnis Auskunft über die Art, Lage und Größe des Grundstücks gibt. Die Rechte am Grundstück und deren Veränderungen werden in 3 verschiedenen Abteilungen des Grundbuchblatts eingetragen. Dabei ist die dritte Abteilung den Grundpfandrechten vorbehalten.
Die Verwertung von Grundpfandrechten erfolgt nach dem Verfahren der gesetzlichen Zwangsvollstreckung. Der Gläubiger muss also im Wege der gerichtlichen Klage einen vollstreckbaren Titel gegen den Eigentümer erlangen, mit der Folge, dass der Eigentümer die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden muss. In aller Regel verlangen die Kreditinstitute zur Beschleunigung des Verfahrens, dass sich der Grundstückseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dabei dient die Bestellungsurkunde des Grundpfandrechts bereits als vollstreckbarer Titel. Die Zwangsvollstreckung erfolgt entweder durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung. Bei der Zwangsversteigerung erhält der Gläubiger den Versteigerungserlös, bei der Zwangsverwaltung dienen die Nutzungsentgelte des Grundstücks (Miete oder Pacht) zur Befriedigung des Gläubigers.
Die Befriedigung eines Gläubigers hängt weiterhin vom Rang des Grundpfandrechts im Grundbuch ab. Sind mehrere Rechte in verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs eingetragen, folgt der Rang der Rechte dem Datum der Eintragung. Bei Rechten in derselben Abteilung ergibt sich der Rang aus der Reihenfolge der Eintragungen.
Wie bereits erwähnt, existieren 3 Arten von Grundpfandrechten: die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld, die im Folgenden vorgestellt werden.
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