Grundpfandrechte: Grundschuld und Hypothek

Zusammenfassung

Überblick

Wer Immobilien besitzt oder erwerben will, hat in der Regel auch mit Grundschuld und Hypothek zu tun. Denn diese "klassischen" Grundpfandrechte sind die Mittel zur Kreditsicherung schlechthin. Das Grundpfandrecht lastet, wie schon der Name sagt, nur auf dem Grundbesitz. Der Eigentümer haftet aus der Grundschuld und Hypothek nicht persönlich. Er braucht lediglich die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden. Besonderheiten sind in den neuen Bundesländern zu beachten. Rentner erhalten mitunter nur schwer ein Darlehen von den Banken: hier kann sich eine sog. umgekehrte Hypothek anbieten.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Hypothek und die Grundschuld sind in den §§ 1113 ff. BGB geregelt.

1 Grundpfandrechte – eine sichere Sache

"Kernstück" des Grundbuchs

Bei Darlehen in größerem Umfang gibt sich der Gläubiger regelmäßig nicht mit der persönlichen Haftung des Schuldners oder einer dritten Person, etwa eines Bürgen, zufrieden, sondern verlangt als Sicherheit die Verpfändung von Sachwerten.

Hierfür eignen sich Grundstücke wegen ihrer Wertbeständigkeit in besonderem Maße. So werden Kredite zum Wohnungsbau und Haus- und Grundstückskauf, für Betriebsinvestitionen und Warenlieferungen überwiegend durch Grundpfandrechte gesichert. Daher enthält fast jedes Grundbuch Eintragungen in Abteilung III, die speziell für Grundpfandrechte reserviert ist.

Nur das Grundstück haftet

Das Grundpfandrecht lastet, wie schon der Name sagt, nur auf dem Grundbesitz. Der Eigentümer haftet aus der Grundschuld und Hypothek nicht persönlich. Er braucht lediglich die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden.^[1] Das bedeutet: Der Grundschuldgläubiger kann bei Fälligkeit der Grundschuld in das belastete Grundstück vollstrecken, um die Geldsumme beizutreiben, in deren Höhe die Grundschuld bestellt wurde.

Wichtige Unterscheidung

Das wird besonders deutlich, wenn das Grundpfandrecht – wie regelmäßig – eine Forderung sichert und der Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Schuldner der zu sichernden Forderung personenverschieden sind: Der persönliche Schuldner haftet mit seinem gesamten privaten Vermögen, während der Eigentümer schlimmstenfalls mit der Verwertung des Grundstücks (durch Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) rechnen muss. Umgekehrt kann man sagen, dass dem Gläubiger in diesem Fall 2 Ansprüche zustehen, die auseinanderzuhalten sind: Einmal der dingliche Anspruch aus dem Grundpfandrecht gegen den Eigentümer auf Duldung der Zwangsvollstreckung und zum anderen der schuldrechtliche Anspruch aus der Forderung gegen den persönlichen Schuldner auf Zahlung.

[1] § 1147 BGB.

2 Zwei Arten

Im Gesetz taucht der Oberbegriff "Grundpfandrechte" nicht auf. Dort sind nur deren beide Formen geregelt: die Hypothek^[1] und die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB mit der Sonderform der Rentenschuld).

Die Nr. 1

In der Praxis wird häufig noch von Hypothek gesprochen, wenn Grundschuld gemeint ist. Das liegt daran, dass früher die Hypothek wesentlich gebräuchlicher war. Entsprechend regelt das Gesetz das Recht der Hypothek ausführlich und verweist lediglich auf diese Vorschriften beim Recht der Grundschuld. Im jetzigen Rechtsleben, vor allem in der Bankpraxis, hat jedoch die Sicherungsgrundschuld die Hypothek weitgehend verdrängt.

Der kleine Unterschied

Die Begründung hierfür liegt auf der Hand: Die Grundschuld ist – im Gegensatz zur Hypothek – rein rechtlich nicht an die zu sichernde Forderung gebunden. Sie kann daher grundsätzlich leichter abgetreten werden oder als Sicherheit für eine neue (weitere) Forderung dienen – sie ist also "flexibler".

[1] §§ 1113 ff. BGB.

3 Neuerungen bei der Sicherungsgrundschuld

Schutz der "Häuslebauer"

Allerdings wurde das Recht der Sicherungsgrundschuld durch das am 19.8.2008 in Kraft getretene Risikobegrenzungsgesetz^[1] in wesentlichen Punkten modifiziert. Die Neuregelung hat insbesondere zum Ziel, Hausbesitzer vor Missbrauch durch "Kreditverkäufe" besser zu schützen: Wenn nämlich die Hausbank die mit einer Grundschuld gesicherte Darlehensforderung an einen Investor abtritt, der alsbald die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreibt, obwohl der Bankkunde nur mit einer geringfügigen Summe in Rückstand geraten ist oder den Kredit sogar vertragsgemäß bedient. Dem Anspruch des Grundschulderwerbers aus §§ 1147, 1192 BGB können nunmehr in erheblich größerem Umfang als bisher Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegengehalten werden. Damit ist die Durchsetzbarkeit einer Sicherungsgrundschuld für den Erwerber ähnlich erschwert wie bei der Verkehrshypothek.^[2]

[1] BGBl I 2008 S. 1666; hierzu Schmidt/Voss, DNotZ 2010, S. 740; Nietzsch, NJW 2009, S. 3606; Dieckmann, NZM 2008, S. 865.

[2] Weller, JuS 2009, S. 969, S. 975.

4 Rechtslage in den neuen Bundesländern

Auch DDR-Recht gilt

Nach Art. 8 des Einigungsvertrags ist zwar in den neuen Bundesländern grundsätzlich das BGB in Kraft getreten. Dennoch gibt es für "Altfälle" einige Überleitungsbestimmungen, die auch den Bereich der Grundpfandrechte betreffen.

Wer in der ehemaligen DDR ein mit Grundschulden oder Hypotheken belastetes Grundstück zu Eigentum besitzt oder erwerben will oder als Gläubiger ein Gru...