Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden und Gebäude / 2.4 Erläuterungen zur Arbeitshilfe

2.4.1 Allgemeine Hinweise

Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, hier des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, zu Grunde. Auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte wurde verzichtet, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude anderseits auswirkt. Die Summe der ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) weist ohne Marktanpassung nicht den Verkehrswert aus.

Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

2.4.2 Lage des Grundstücks

Unter "Lage des Grundstücks" (Ziffer 1) ist die Anschrift des Bewertungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Wohnungs- oder Teileigentum handelt, ist ergänzend die Wohnungs- oder Teileigentumsnummer oder eine andere nachvollziehbare Bezeichnung, wie beispielsweise "1. OG links" oder "SE 1", anzugeben.

2.4.3 Grundstücksart

Unter Ziffer 2 ist die zutreffende Grundstücksart über eine Auswahl im "Pull-Down-Menü" anzugeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) besteht die Option, verschiedene Gebäudearten zu differenzieren.

Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich – begrifflich – auf die Anlage 4 der ImmoWertV.

Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispielsweise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht anzuwenden.

2.4.4 Anschaffungsjahr

Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht (mehr) maßgeblich.

2.4.5 Kaufpreis in Euro inkl. Nebenkosten

Unter Ziffer 4 sind neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen.

2.4.6 Baujahr

Unter Ziffer 5 ist als Baujahr regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung. Sofern Kenntnisse vorliegen, dass an dem Gebäude in den letzten 20 Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei länger als 10 Jahre zurückliegenden Modernisierungen diese max. als "teilweise Modernisierungen" erfasst werden können. Länger als 20 Jahre zurückliegende Modernisierungen können nicht berücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwendung des Tabellenblatts "Fiktives Baujahr" ermittelt werden. Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt "KPA") aufgenommen. In diesen Fällen ist neben der Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt "KPA") auch die Nebenrechnung zur Ermittlung des "fiktiven Baujahrs" (Tabellenblatt "KPA 1a") beizufügen.

2.4.7 Wohnfläche/Nutzfläche

In der Ziffer 6 ist bei Wohngrundstücken die Wohnfläche grundsätzlich nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) anzugeben. Ist die Wohnfläche nach Aktenlage insbesondere auf der Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.

Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die Ermittlung der Nutzfläche nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.

2.4.8 Anzahl Garagenstellplätze

Unter Ziffer 7 die Anzahl der vorhandenen Garagenstellplätze anzugeben. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlossene Stellplätze für Personenkraftwagen. Carports gehören somit nicht zu Garagenstellplätzen. Die Werteinflüsse von Stellplätzen im Freien und in Carports werden gleichwohl in den Verfahren berücksichtigt, beispielsweise im Ertragswertverfahren über den Rohertrag und im Sachwertverfahren über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten/THK).

2.4.9 Anzahl Tiefgaragenstellplätze

Unter Ziffer 8 ist die Anzahl der vorhandenen Tiefgaragenstellplätze einzugeben.

2.4.10 Miteigentumsanteil

Bei Wohnungseigentum ist unter den Ziffern 9 und 10 der Miteigentumsanteil anzugeben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsrecht^[1] ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr (z. B. 70 –Zähler- / 1.000 –Nenner-). Entsprechendes gilt bei Teileigentum.

[1] §§ 1008 ff. BGB, WEG.

2.4.11 Grundstücksgröße

Unter Ziffer 11 ist i. d. R. (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) die gesamte Größe des Grundstücks in m² anzugeben. Es bestehen keine Bedenken, als Grundstücksgröße die S...