2.1 Vorbemerkungen
Fällt der Gesamtkaufpreis geringer (oder im Einzelfall höher) aus als die Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude, muss der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der Werte aufgeteilt werden. Dazu war bisher immer eine aufwendige Berechnung erforderlich.
Zur Feststellung und Korrektur einer wesentlichen Abweichung von der in einem Kaufvertrag niedergelegten Kaufpreisaufteilung bietet sich neben einem mit nicht unerheblichen Kosten verbundenen Gutachten durch einen Bausachverständigen oder sonstigen fachlich kompetenten Personen auch die Arbeitshilfe des BMF als Alternative an. Das BMF hat diese als Excel-Tabelle auf seiner Internetseite zur Verfügung gestellt. Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht sie in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Die ältere Version der Arbeitshilfe hat der BFH als Schätzungsgrundlage verworfen, da sie nach seiner Auffassung einen systematischen Fehler enthielt, der zu einer tendenziell zu hohen Bewertung des Grund und Bodens führte.[1] Dies veranlasste das BMF zu einer Überarbeitung der Arbeitshilfe im Jahr 2022.
Anmerkung der Redaktion: Im Juni 2023 hat das BMF eine nochmals angepasste Version der Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht.
2.2 Verfahren zur Kaufpreisaufteilung
Die zur Verfügung stehenden Daten werden im Rahmen dieser Arbeitshilfe in der Reihenfolge
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
abgefragt.
Entsprechend dieser Reihenfolge und der zur Verfügung stehenden Daten wird hierbei typisierend unterstellt, dass bei Vorliegen der Verfahrensdaten das entsprechende Verfahren auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den bestehenden Gepflogenheiten entspricht und somit auf die Abfrage von weiteren Daten und der Durchführung anderer Verfahren abgesehen werden kann.
Da bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken i. d. R. bundesweit keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird bei diesen Grundstücksarten auf die Abfrage von Vergleichsfaktoren und der Prüfung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. Für diese Grundstücke und Geschäftsgrundstücke wird vorrangig das Ertragswertverfahren angewandt.
Im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung kann bei Wohnungseigentum oder bei Ein-und Zwei-familienhäusern das Vergleichswertverfahren herangezogen werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachteraus-schuss für diese Grundstücks- bzw. Gebäudearten Vergleichsfaktoren vorliegen. Die Ermittlung des Vergleichswerts mit Hilfe von Vergleichsfaktoren erfolgt in Anlehnung an §§ 24 Abs. 1 Satz 2, 24 Abs. 2 Nr. 2 und 26 Abs. 1 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Vergleichswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang " I. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Vergleichswertverfahren " hingewiesen.
Das Ertragswertverfahren findet auch bei Wohnungseigentum und Ein-und Zweifamilienhäusern Anwendung, sofern hier mangels Vergleichsfaktoren das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden konnte. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist das Vorliegen der tatsächlichen oder üblichen Miete. Die Ertragswertermittlung erfolgt in Anlehnung an das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Ertragswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe wird auf den Anhang "II. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ertragswertverfahren" hingewiesen.
Ertragswertverfahren als Auffangverfahren
Liegen bei Ein-und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt wie auch bei den übrigen Grundstücksarten der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren zunächst die Heranziehung des Ertragswertverfahrens zu prüfen ist. Bei Vorliegen der tatsächlich vereinbarten Mieten für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Mieten gewährleistet die Ertragswertermittlung insbesondere für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung.
Anwendung Sachwertverfahren
Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens vor, kann im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung das Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Sachwertermittlung erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach §§ 35 ff. ImmmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Sachwertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe wird auf den Anhang "III. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Sachwertverfahren" hingewiesen.
2.3 Aufbau der Arbeitshilfe mit Beispiel unter Anwendung des Sachwertverfahrens:
2.4 Erläuterungen zur Arbeitshilfe
2.4.1 Allgemeine Hinweise
Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, hier des Sachwertverfahrens nach de...
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