Kaufpreisaufteilung: Grund ... / 1.2 Aufteilung eines Gesamtkaufpreises im Weg der Schätzung

Für die Schätzung des Werts des Grund und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann nach der Rechtsprechung des BFH die Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV 1988)[1], die zur Ermittlung von Grundstückswerten nach dem Bundesbaugesetz und dem Städtebauförderungsgesetz ergangen ist, entsprechend herangezogen werden.[2] Sie enthält allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken.[3] In der Praxis gelten diese Bewertungsvorschriften auch für Bausachverständige, Behörden und Gerichte bei der Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken.

Die WertV 1988 sieht für die Verkehrswertermittlung das Vergleichswert-, Ertragswert- oder das Sachwertverfahren vor. Diese Wertermittlungsverfahren stehen gleichwertig nebeneinander. Welchem Ermittlungsverfahren der Vorzug zu geben ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalls.[4] Allerdings hat der BFH das Vergleichswertverfahren für die Ermittlung des Gebäudewerts für steuerliche Zwecke als ungeeignet verworfen.[5] Das Vergleichswertverfahren ist mit dem Gebot der Einzelbewertung nach § 6 EStG, das auch bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt[6], nicht vereinbar. Die Wertermittlungsverordnung wurde durch die am 1.7.2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)[7] ersetzt.[8]

 
Hinweis

Bindung an die Sachverhaltsfeststellung des FG

Im Ertragsteuerrecht fließen die Grundstücksbewertungen, z. B. Aufteilung eines Gesamtkaufpreises, in die Veranlagung ein und werden Bestandteil eines Steuerbescheids. Einwendungen gegen die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung eines Gesamtkaufpreises sind daher im Rahmen eines Einspruchs gegen den entsprechenden Steuerbescheid zu führen.

In einem gerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren ist zu beachten, dass die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts Teil der Sachverhaltsfeststellung durch das FG ist, die für den BFH als Revisionsgericht bindend ist.[9] Der BFH überprüft lediglich, ob das FG bei seiner Wertermittlung die zutreffende Methode angewandt hat.[10] Er kann als Revisionsgericht die Schätzung der Bemessungsgrundlage für die AfA nicht selbst vornehmen.

Bei Mietwohngrundstücken und Eigentumswohnungen im Privatvermögen ist nach der Rechtsprechung des BFH die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren angebracht, denn bei ihnen ist regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist.[11] Dieser Grund gilt gleichermaßen für Grundstücke, die nicht nur Mietwohnungen aufweisen, sondern zugleich der Vermietung dienende Büro- oder Geschäftsräume umfassen – gemischt genutzte Mietgrundstücke. Lediglich bei zu Büro- oder zu anderen gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücken (Geschäftsgrundstücke) bejaht die Rechtsprechung eher einen Vorrang des Ertragswertverfahrens.[12]

 
Hinweis

Keine Anwendung der sog. Restwertmethode

Eine Schätzung nach der sog. Restwertmethode wird von der Rechtsprechung abgelehnt; dies hat der BFH mit Urteil v. 10.10.2000 nochmals bestätigt.[13] Bei dieser Methode wird zunächst der Wert für ein einzelnes Wirtschaftsgut, z. B. für das Gebäude bei einem bebauten Grundstück ermittelt und dann vom Gesamtkaufpreis abgezogen; der Restbetrag (Restwert) stellt dann die Anschaffungskosten für das andere Wirtschaftsgut (den Grund und Boden) dar.

Für die Ermittlung der anteiligen Verkehrswerte ist der Zeitpunkt der Anschaffung eines bebauten Grundstücks der maßgebliche Stichtag. Denn der aufzuteilende Gesamtkaufpreis beruht auf den einzelnen preisbildenden Umständen im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufgeschäfts. Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist demzufolge der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags.[14]

[2] BFH, Urteil v. 15.1.1985, IX R 81/83, BStBl1985 II S. 252.
[5] Vgl. u. a BFH, Urteil v. 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl 2001 II S. 183. Im Urteilsfall hat der Gutachter den Gebäudewert durch Subtraktion des Grundstückswerts vom Vergleichswert (der sowohl Grund und Boden als auch Gebäude umfasst) festgelegt. Diese sog. Restwertmethode hat der BFH verworfen.
[7] BGBl 2010 I S. 639.
[8] Einzelheiten hierzu, s. Halaczinsky, Die Ermittlung des Verkehrswerts nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, ErbStB 2012 S. 254.
[1...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Finance Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Haufe Finance Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge