Hessisches FG Urteil vom 28.10.2003 - 3 K 1451/99

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anwendung des Hochhauszuschlags bei der Bewertung von Verwaltungsgebäuden

Leitsatz (redaktionell)

1. Der Hochhauszuschlag nach Anl. 15 Nr. 1 BewRGr führt nicht zu überhöhten Gebäudenormalherstellungskosten.

2. Die Vermietung eines zu Verwaltungszwecken genutzten Gebäudes steht der Anwendung des Sachwertverfahrens nicht entgegen.

3. Die in den Anl. 14 und 15 BewRGr genannten Preise sind zwar weder für die Verwaltung noch für die Gerichte abschließend und verbindlich, gleichwohl führen sie regelmäßig zu sachgerechten Ergebnissen.

Normenkette

BewG § 83; BewRGr Anl. 14; BewRGr Anl. 15

Streitjahr(e)

1985, 1986, 1991, 1996

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit, die unter der Bezeichnung ................... in ............................. zusammengefasst ist. Zu dieser wirtschaftlichen Einheit gehört ein Geschäftsgebäude in Hochbauweise. Im Rahmen der Einheitsbewertung ist streitig, ob der Ansatz eines Hochhauszuschlags von 66 v. H. zum Raummeterpreis zu einem überhöhten Gebäudewert geführt hat. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin des vorliegenden Verfahrens, ........................................... (künftig: Grundbesitz KG), ist Inhaberin eines Erbbaurechts an mehreren zusammenliegenden Grundstücken in ............. in ............... . Grundstückseigentümerin ist die Klägerin des Verfahrens 3 K 1471/99 (künftig: X OHG). Das Erbbaurecht zugunsten der Grundbesitz KG erlischt am 31.12.20XX .

Auf den ursprünglich weitgehend unbebauten Grundstücken hat die Grundbesitz KG ein markantes Geschäftsgebäude mit .... Hochhäusern errichtet. Vor Baubeginn hat sie mit der M ( Mieterin ) im............................ einen langfristigen Mietvertrag geschlossen. Nach Fertigstellung und Übergabe des Objekts im

.............. 1984 hat die M .................. dort ihren zentralen Verwaltungssitz eingerichtet.

Im Anschluss daran hat der Beklagte (das Finanzamt) die Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten eingeleitet und gemäß § 92 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) sowohl für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts als auch für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks Art- und Wertfortschreibungen auf den 01.01.1985 und weitere Stichtage durchgeführt. Dabei hat das Finanzamt den Einheitswert gemäß § 92 Abs. 3 BewG auf das Erbbaurecht und auf das belastete Grundstück verteilt, da die Laufzeit des Erbbaurechts zu den einzelnen Stichtagen weniger als 50 Jahre betrug. Bei der Verteilung wurde berücksichtigt, dass die X OHG verpflichtet ist, die Grundbesitz KG nach Ablauf des Erbbaurechts in Höhe von einem Viertel des Gebäudewerts zu entschädigen. Nach § 92 Abs. 3 Satz  1 und Satz  6 BewG erfolgte dementsprechend nicht nur eine Verteilung des Bodenwertes, sondern auch eine anteilige Verteilung des Gebäudewertes und des Wertes der Außenanlagen.

Die wirtschaftlichen Einheiten dienen zum Teil dem öffentlichen Verkehr und sind insoweit grundsteuerbefreit (§ 4 Nr. 3 a Grundsteuergesetz). Aus diesem Grund wurde für jede wirtschaftliche Einheit neben dem Einheitswert für Zwecke der Vermögensteuer ein besonderer Einheitswert für grundsteuerliche Zwecke festgestellt. Die Verteilung des Einheitswertes auf die beiden wirtschaftlichen Einheiten erfolgte in gleicher Weise wie bei dem Einheitswert für Zwecke der Vermögensteuer.

Auf dieser Grundlage hat das Finanzamt vor Ablauf der Feststellungsverjährungen die Einheitswerte zum 01.01.1985, 01.01.1986, 01.01.1991 und 01.01.1996 gegenüber der Grundbesitz KG und der X OHG getrennt für Zwecke der Grundsteuer und der Vermögensteuer fortgeschrieben. Gegen alle Bescheide haben beide Gesellschaften fristgerecht Einspruch eingelegt, mit dem sie sich gegen die Bewertung im Sachwertverfahren und gegen die Höhe der Einheitswerte des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks gewendet haben. Nicht streitig ist die prozentuale Aufteilung der Einheitswerte auf das Erbbaurecht und das belastete Grundstück. Nach dieser Aufteilung entfällt auf das Erbbaurecht zum Stichtag 01.01.1985 ein Anteil am Gesamtwert in Höhe von 92,5 v. H., zum 01.01.1986 ein Anteil am Gesamtwert von 88,75 v. H., zum 01.01.1991 ein Anteil am Gesamtwert von 85 v. H. und zum 01.01.1996 ein Anteil am Gesamtwert von 77,5 v. H. Die Differenz zu 100 v. H. entfällt zu den einzelnen Stichtagen auf die X OHG.

Im Verlauf der Einspruchsverfahren hat das Finanzamt an der Bewertung des Objekts im Sachwertverfahren festgehalten. Im Rahmen dieser Verfahren haben sich die Beteiligten auf die zu berücksichtigenden Kubaturen, die Gebäudeklassen und Raummeterpreise geeinigt. Bei der Ermittlung des Einheitswerts wurde das Objekt überwiegend als Bank-, Versicherungs- und Verwaltungsgebäude behandelt und nach Anlage 15 zu Abschnitt 38 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (im Folgenden: Anlage 15) in die Gebäudeklasse 7.4 eingestuft unter Feststellung eines Raummeterpreises von 168,-- DM.

Keine Einigung wurde zwisch...