Hessisches FG Urteil vom 16.08.2009 - 4 K 2892/08

vorläufig nicht rechtskräftig

Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei zeitlich begrenzter Vermietung

Leitsatz (redaktionell)

1. Ergibt sich aus dem Mietvertrag eine ernsthafte Verkaufsabsicht zu einem bestimmten Zeitpunkt, liegt keine auf Dauer angelegte Vermittlungstätigkeit vor.
2. Die zur Ermittlung der Einkünfteerzielungsabsicht anzustellende Prognose, ob ein Totalüberschuss zu erwarten ist, ist nur für den begrenzten Zeitraum bis zum beabsichtigten Verkauf vorzunehmen.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

2006

Tatbestand

Der Kläger erzielte im Streitjahr 2006 Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit als Lehrer. In seiner Einkommensteuererklärung machte er zudem einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 17.138 EUR geltend. Im Jahr 1999 hatte der Kläger ein Haus in G, erworben. Das Haus ist ca. 1950 bis 1955 erbaut worden und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 100 m². Das Grundstück war mit Darlehensvertrag vom 26.05.1999 fremdfinanziert worden. Nach dem Änderungsvertrag zum Darlehensvertrag vom 29.06.2006 beträgt der Zinssatz 4,660 % jährlich und ist festgeschrieben bis zum 30.06.2011. Es handelt sich um ein per 30.09.2016 endfälliges Darlehen.

Der Voreigentümer, Herr W, hatte das Haus im Jahr 1993 an Frau V, zum monatlichen Mietzins von netto 900 DM vermietet. Mit Vertrag vom 27.07.2004 vermietete der Kläger das Grundstück an Herrn T und Frau Szum monatlichen Mietzins in Höhe von netto 560 EUR. Zusätzlich wurde vereinbart, dass der Kläger für Renovierungen und Umbaumaßnahmen 20.000 EUR investiere. Nach den vertraglichen Vereinbarungen verfolgten die Parteien mit dieser Investitionssumme das Ziel, das Haus ohne bauliche Veränderungen in einen erneuerten Zustand in einfacher Standardausführung zu versetzen, es wohnlich und vermietbar zu machen und den Wert des Hauses zu steigern. Dabei gingen die Parteien zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags von einem Wert des Hauses in Höhe von 120.000 EUR aus.

Weiter ist in dem Vertrag unter „Investitionen der Mieter” ausgeführt, dass die Mieter beabsichtigten, die Immobilie im Jahre 2011 käuflich zu erwerben. Zu diesem Zwecke erhielten sie die Erlaubnis, nach Absprache mit dem Vermieter auf ihre Kosten wertsteigernde Veränderungen in sachgerechter und fachmännischer Ausführung durchzuführen, wobei über die Investitionssumme von 20.000 EUR hinausgehende Aufwendungen von den Mietern zu tragen waren.

Unter „Verkauf der Immobilie” ist ausgeführt, der Vermieter beabsichtige mit Beginn seiner Pensionierung im Jahre 2011 den Verkauf der Immobilie. Er verpflichtete sich in dem Vertrag, den Mietern das Haus innerhalb eines Zeitrahmens von drei Monaten zum Kauf anzubieten. In beiderseitigem Einvernehmen könne der Erwerb der Immobilie durch den Mieter auch vorzeitig erfolgen. Der Vermieter könne das Haus zu einem auf dem Immobilienmarkt erzielbaren Preis verkaufen. Er erhalte von dem Erlös in jedem Falle den Ausgangswert in Höhe von 120.000 EUR zuzüglich der nachgewiesenen Investitionen in Höhe von 20.000 EUR sowie des Prozentsatzes an Wertsteigerung, der einem Immobilienindex der öffentlichen Hand für vergleichbare Objekte entnommen werde. Es werde ein Verkaufserlös angestrebt, der es ermögliche, die Mieter für ihre Sachinvestitionen möglichst hoch zu entschädigen.

Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die Vereinbarung vom 27.07.2004, Bl. 7f. der Gerichtsakte, verwiesen.

Nachdem Mietrückstände in erheblicher Höhe aufgelaufen waren, schlossen die Parteien am 21.08.2007 einen gerichtlichen Vergleich. Sie einigten sich u.a. auf einen monatlichen Mietzins in Höhe von 450 EUR netto ab September 2007 sowie eine Zahlung in Höhe von 16.500 EUR für Mietrückstände für die Zeit von September 2005 bis Juli 2007. Unter Ziffer 7. des Vergleichs ist vermerkt, dass die Vereinbarung vom 27.07.2004 fort gilt (Bl. 18f. der Gerichtsakte).

In seinen Steuererklärungen gab der Kläger von 2004 bis 2006 folgende Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung an:

	2004	2005	2006
Einnahmen	3.884 EUR	5.300 EUR	2.418 EUR
Ausgaben	41.223 EUR	21.573 EUR	19.556 EUR

Auch in den Jahren vor 2004 waren Werbungskostenüberschüsse erwirtschaftet worden.

Im Einkommensteuerbescheid für das Streitjahr 2006 berücksichtigte der Beklagte (das Finanzamt) den geltend gemachten Verlust aus Vermietung und Verpachtung nicht, weil die Überschusserzielungsabsicht nicht nachgewiesen sei. Nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhob der Kläger hiergegen Klage.

Seiner Auffassung nach bestand im Streitjahr Überschusserzielungsabsicht. In den letzten Jahren habe kein Überschuss erzielt werden können, weil die Vormieterin, Frau Voges, über einen längeren Zeitraum keine Miete entrichtet habe. Die außerordentliche Kündigung sei daher zum 30.04.2004 erfolgt. Das Grundstück sei nach dem Auszug in sehr schlechtem Zustand gewesen. Der Mietvertrag mit T und S sei auf unbestim...