4.1.1 Grund und Boden
Der Grundsteuerwert wird jeweils für Flächen des Grund und Bodens und für Gebäudeflächen separat ermittelt, da unterschiedliche Äquivalenzzahlen zum Ansatz kommen. Die Äquivalenzzahl ist eine reine Rechengröße ohne Wertbezug und ein fixer Wert, der pro qm Grundstücksfläche und pro qm Gebäudefläche angesetzt wird.
Der Grundsteuerwert des Grund und Bodens ermittelt sich anhand folgender Formel:
Brechnungsformel:
Fläche des Grund und Bodens x 0,04 EUR/qm (Äquivalenzzahl).
Die Äquivalenzzahl von 0,04 EUR/qm reduziert sich in den folgenden Fällen:[1]
Bei großen Grundstücken, die überwiegend der Wohnnutzung dienen:
Wenn die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche eines zu mindestens 90 % zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes übersteigt, reduziert sich die Äquivalenzzahl für diesen überschreitenden Flächenanteil um 50 % auf 0,02 EUR/qm. Für den Flächenanteil bis zum Zehnfachen der Wohnfläche wird stets eine Äquivalenzzahl von 0,04 EUR/qm angesetzt.
Bei größtenteils unbebauten und unbefestigten Grundstücken mit einer Fläche von mehr als 10.000 qm:
Wenn die Fläche des Grund und Bodens mindestens zu 90 % nicht bebaut ist und 10.000 qm übersteigt, wird der Äquivalenzbetrag für die 10.000 qm übersteigende Fläche nach folgender Formel berechnet:
(übersteigende Fläche Grund und Boden x 0,04 EUR/qm)0,7
Sind die Voraussetzungen von a. und b. beide erfüllt, sind die Äquivalenzzahlen des Grund und Bodens wie folgt zu ermitteln:
- Bis zum Zehnfachen der Wohnfläche ist die Äquivalenzzahl für den Grund und Boden mit 0,04 EUR/qm voll anzusetzen.
- Bis zum Zehnfachen der Wohnfläche ist die Äquivalenzzahl für den Grund und Boden mit 0,04 EUR/qm voll anzusetzen.
- Für die über das Zehnfache der Wohnfläche hinausgehende Fläche des Grund und Bodens ist die reduzierte Äquivalenzzahl nach der Berechnungsformel (übersteigende Fläche x 0,04 EUR/qm)0,7 anzusetzen. Misst das Zehnfache der Wohnfläche weniger als 10.000 qm, wird für den das Zehnfache der Wohnfläche übersteigenden Grund und Boden bis 10.000 qm die reduzierte Äquivalenzzahl von 50 % angesetzt (0,02 EUR/qm). Für die über 10 000 qm hinausgehende Fläche des Grund und Bodens ist die Berechnungsformel (übersteigende Fläche x 0,04 EUR/qm)0,7 anzuwenden.
4.1.2 Wohn- und Nutzflächen
Der Grundsteuerwert von Wohn- und Nutzflächen berechnet sich mithilfe der folgenden Formel:
Berechnungsformel:
Gebäudeflächen x 0,50 EUR/qm (Äquivalenzzahl).
Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen
Die maßgebliche Gebäudefläche bei einer Nutzung zu Wohnzwecken ist die Wohnfläche. Diese ist nach den Regelungen zur Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung [1] zu berechnen. Auch die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers zählt aus Vereinfachungsgründen zur Wohnfläche.
Wird das Gebäude zu anderen Zwecken als Wohnzwecken genutzt, ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgebend. Zur Ermittlung der Nutzfläche gibt das HmbGrStG allerdings keine konkrete Methode vor, sondern spricht lediglich von einer Ermittlung durch eine geeignete Methode. Die Nutzfläche kann nach den Vorgaben der DIN 277 ermittelt werden.
Garagen und Nebengebäude
Das HmbGrStG sieht für Garagen und Nebengebäude, die in einem räumlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen und dieser Wohnnutzung auch rechtlich zuzuordnen sind, eine Vereinfachungsregel vor, sodass die jeweiligen Gebäudeflächen bei der Berechnung der Grundsteuer nicht als Gebäudeflächen zum Ansatz kommen. Die Garagenflächen bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 qm außer Ansatz und die Nutzflächen von Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung bleiben bis zu einer Fläche von 30 qm außer Ansatz. Diese Regelung greift auch, wenn die Garagen oder die Nebengebäude jeweils eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.
Unbebaute Grundstücke
Ein Grundstück gilt als unbebautes Grundstück, wenn die sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude eine Fläche von weniger als 30 qm aufweisen. In diesem Fall ist der Grundsteuerwert nur für die Fläche des Grund und Bodens zu ermitteln.
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