Mit der Verabschiedung des Hamburgischen Grundsteuergesetzes (HmbGrStG) am 24.8.2021 wurde für Hamburg das sogenannte Wohnlagemodell etabliert.[1] Es handelt sich hierbei um ein Flächenmodell, das – basierend auf dem bayerischen Ländermodell – ebenfalls mit unterschiedlichen Äquivalenzzahlen für Flächen des Grund und Bodens und Gebäudeflächen arbeitet. Allerdings wird die Berechnung auf Ebene der Grundsteuermesszahl um einen Wohnlagenfaktor ergänzt, durch den auch die wertbeeinflussende Grundstückslage Eingang in die Berechnung der Grundsteuer findet.
Außerdem sind Abschläge von der Steuermesszahl aus sozial- und wohnungspolitischen Gründen vorgesehen, wenn die Gebäudeflächen fast ausschließlich zu Wohnzwecken dienen. Das HmbGrStG sieht, anders als das Bundesmodell, keine turnusmäßig durchzuführenden Hauptfeststellungen vor. Dies ist nicht notwendig, da die Bewertungsparameter des Landesmodells (insbesondere Gebäude- und Grundstücksflächen) keinen allzu großen Änderungen unterliegen und durch die Wertunabhängigkeit auch keine regelmäßige Neubewertung erforderlich ist. Die meisten für die Grundsteuerberechnung erforderlichen Daten, wie Wohnlage und Flächen des Grund und Bodens, sind der Finanzbehörde ohnehin bekannt.
Hauptfeststellung, Wertfortschreibungen und Flächenfortschreibungen
Die Grundsteuerwerte des hamburgischen Grundsteuermodells werden auf den 1.1.2022 im Rahmen einer Hauptfeststellung allgemein festgestellt. Danach erfolgt keine Hauptfeststellung mehr. Es kommen jedoch Wert- und Flächenfortschreibungen in Betracht, wenn ein Äquivalenzbetrag oder eine Fläche von der zuletzt getroffenen Feststellung abweicht und dies für die Besteuerung von Bedeutung ist.
Hauptveranlagung und Neuveranlagungen
Die Grundsteuermessbeträge werden auf den 1.1.2025 im Rahmen einer Hauptveranlagung allgemein festgesetzt. Der Grundsteuermessbetrag wird neu festgesetzt, wenn der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergebende Grundsteuermessbetrag von dem des letzten Feststellungszeitpunktes nach unten abweicht. Dasselbe gilt in den Fällen, in denen der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des Grundsteuermessbetrags abweicht oder der auf das Gebäude entfallende Anteil des Grundsteuermessbetrags um mehr als 5 EUR höher ist als bislang.
Wie im Bundesmodell ist auch im Hamburgischen Ländermodell das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens der Steuergegenstand. Die Definition der wirtschaftlichen Einheit richtet sich somit grundsätzlich nach den allgemeinen Vorschriften des BewG.
Vom Bundesmodell abweichende Regelungen
Abweichend vom Bundesmodell sieht § 1 Abs. 4 Satz 1 HmbGrStG allerdings eine dem § 26 BewG äquivalente Regelung vor, die es erlaubt, auch mehrere Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen, wenn sie zum Teil dem einen Ehegatten/Lebenspartner, zum Teil dem anderen Ehegatten/Lebenspartner zuzurechnen sind. Diese Regelung führt im Ergebnis dazu, dass sich der Umfang der wirtschaftlichen Einheiten bei Ehegatten- bzw. Lebenspartnereigentum nach dem Hamburgischen Modell von denen des Bundesmodells unterscheiden.
Ebenfalls abweichend vom Bundesmodell liegen nach dem § 1 Abs. 4 Satz 2 HmbGrStG bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, wie auch bei der (früheren) Einheitsbewertung, zwei wirtschaftliche Einheiten vor. Dabei wird der Grund und Boden dem Eigentümer des Grund und Bodens und das Gebäude dem wirtschaftlichen Eigentümer des Gebäudes zugerechnet.
Bei Erbbaurechten folgt das hamburgische Grundsteuermodell den Regelungen des § 261 BewG und sieht für diese Fälle nur eine wirtschaftliche Einheit aus Erbbaurecht und belastetem Grund und Boden vor, die dem Erbbauberechtigten zugeordnet wird.
Länderübergreifende wirtschaftliche Einheiten
§ 1 Abs. 5 HmbGrStG regelt, dass bei Grundstücken, die sich auch auf das Gebiet eines anderen Landes erstrecken, nur der sich im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg belegene Teil der Grundsteuer unterworfen wird und eine eigene wirtschaftliche Einheit bildet. Im Ergebnis bedeutet dies, dass sich die wirtschaftlichen Einheiten, für die das HmbGrStG gilt und für die Hamburgische Grundsteuer festgesetzt wird, auf den Stadtstaat beschränken. Länderüberschreitende wirtschaftliche Einheiten gibt es somit im neuen Verfahren nicht mehr.
Die Bemessungsgrundlagen der Grundsteuer heißen nach dem HmbGrStG ebenfalls Grundsteuerwerte. Die Anteile am Grundsteuerwert (für den Grund und Boden und für die Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes) werden mit der jeweiligen Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag multipliziert. Der Grundsteuermessbetrag wird schließlich mit dem Grundsteuerhebesatz zur Grundsteuer multipliziert.
Berechnungsformel:
(Grundsteuerwert Grund und Boden x einschlägige Steuermesszahl)
+ (Grundsteuerwert Gebäude x einschlägige Steuermesszahl)
= Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer.
4.1 Ermittlung der Grundsteuerwerte
4.1.1 Grund und Boden
Der Grundsteuerwert ...
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