Grundsteuer: Feststellung der Grundsteuerwerte / 2.2 Inändischer Grundbesitz

2.2.1 Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Nach neuem Recht erfolgt die Besteuerung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen. Die Bewertungssystematik wird erheblich vereinfacht. Das sog. vergleichende Verfahren ist mit Einführung des 7. Abschnitts des BewG aufgegeben worden, da auf die einzelbetrieblichen Differenzierungen und Abgrenzungen des Grund und Bodens verzichtet werden kann.

Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist für Zwecke der Grundsteuer in den §§ 232 bis 242 BewG geregelt. In den alten und neuen Ländern bezieht sich die wirtschaftliche Einheit "Betrieb der Land- und Forstwirtschaft" einheitlich ausschließlich auf den Wirtschaftsteil und nicht mehr auf den Wohnteil. Die Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft erfolgt bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters.

Es wird eine standardisierte Bewertung der Flächen und der vorhandenen Hofstellen mit einem typisierten Ertragswert durchgeführt. Für jede in der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit vorhandenen Nutzung wird unmittelbar ein Reinertrag ermittelt. Den unterschiedlichen Nutzungsformen (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, weinbaulich, gärtnerisch) werden Bewertungsfaktoren zugeordnet, die den durchschnittlichen Ertrag der jeweiligen Flächeneinheit widerspiegeln. Durch Multiplikation der jeweiligen Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bewertungsfaktor für die Nutzung, den Nutzungsteil oder die Nutzungsart ergibt sich der Reinertrag der durch den Betrieb genutzten land- und forstwirtschaftlichen Eigentumsflächen. Der Grundsteuerwert berechnet sich aus der Summe der jeweiligen Reinerträge multipliziert mit dem festgelegten Kapitalisierungsfaktor.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Beitrag "Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (sog. Grundsteuer A)"verwiesen.

2.2.2 Grundvermögen

Zum Grundvermögen gehören, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach den §§ 232 bis 242 BewG handelt:^[1]

1. der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör,
2. das Erbbaurecht,
3. das Wohnungseigentum und das Teileigentum,
4. das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 WEG.

Bei der Bewertung des Grundvermögens sieht das BewG zunächst die Unterscheidung in unbebaute Grundstücke^[2] einerseits und bebaute Grundstücke^[3] andererseits vor. Die bebauten Grundstücke lassen sich wiederum in verschiedene Grundstücksarten^[4] unterteilen, die für die konkrete Bewertung von Bedeutung sind.

Die bisherigen Einheitswerte werden durch die nach reformiertem Recht zu ermittelnden Grundsteuerwerte als neue Grundsteuerbemessungsgrundlage abgelöst. Der Grundsteuerwert wird, den Grundsätzen der Einheitsbewertung folgend, immer für die gesamte wirtschaftliche Einheit festgestellt. Im Grundvermögen nennt sich die wirtschaftliche Einheit "das Grundstück".^[5] Das Grundstück kann dabei aus mehreren Flurstücken und auch aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen bestehen. Letzteres gilt auch in den Fällen, in denen sich die Gebäude oder Gebäudeteile nach Bauart und Nutzungszweck voneinander unterscheiden. Entscheidend für die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit ist dabei die Verkehrsanschauung. Die Flurstücke einer wirtschaftlichen Einheit müssen auch nicht immer unmittelbar aneinandergrenzen. Wichtig ist vielmehr, dass ein konkreter Nutzungszusammenhang besteht, der die Zugehörigkeit zu einer wirtschaftlichen Einheit begründet.

Achtung

Bedeutsame Änderungen durch das GrStRefG

• Abgrenzung von Grundvermögen und Land- und Forstwirtschaftlichen Vermögen

Durch das GrStRefG haben sich insbesondere bei der Abgrenzung der beiden Vermögensarten "Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen/Betriebe der Land- und Forstwirtschaft" und "Grundvermögen" grundlegende Änderungen ergeben. Nach neuem Recht gehören unter anderem Gebäude- oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen zu eigenen oder fremden Wohnzwecken oder zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken, wie z. B. zu fremden betrieblichen Zwecken, dienen, dem Grundvermögen an. Beispiele dafür sind der Wohnteil (z. B. Wohnung des Betriebsinhabers, Altenteilerwohnung oder Betriebswohnung für Personal) eines landwirtschaftlichen Betriebs oder vermietete Räume, die fremdbetrieblich genutzt werden. Die betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile sowie ggf. dazugehörende Freiflächen (z. B. Gartenfläche oder Außenstellplätze) sind nach dem reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht als eigene wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens zu behandeln und entsprechend zu bewerten.

• Grundstücke im Eigentum von Ehegatten und Lebenspartnern

In § 26 BewG ist für die Einheitsbewertung geregelt, dass mehrere Wirtschaftsgüter auch dann zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn sie zum Teil dem einen, zum Teil dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner zuzurechnen sind. Der Gesetzeber hat in die neuen Regelungen zur Grun...