Grunderwerbsteuer / 2.2 Auflassung, Eigentumsübergang, Meistgebot

Auflassung

Für die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch erforderlich.^[1] Die Auflassung^[2] ist die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zu notarieller Beurkundung zu erklärende Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang. Die (ausschließliche) Auflassung wird dann der Grunderwerbsteuer unterworfen, wenn ihr kein Verpflichtungsgeschäft vorausgegangen ist und das Grundstück nicht bereits dadurch in den Zurechnungsbereich des Erwerbers gelangt ist.^[3] Das ist z. B. beim Grundstücksbeschaffungsauftrag^[4] der Fall^[5] oder wenn der Heimfall eines Erbbaurechts zur Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer selbst führt.^[6]

Eigentumsübergang

Der Eigentumsübergang unterliegt auch der Grunderwerbsteuer, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft (= schuldrechtliches Geschäft i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf.^[7] Hierunter fällt der Eigentumsübergang unmittelbar kraft Gesetzes oder kraft behördlichen oder gerichtlichen Ausspruchs.

In den Fällen des § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG wird der neue Grundstückseigentümer im Wege einer Grundbuchberichtigung^[8] eingetragen. Hierzu zählen vor allem die nachstehend aufgeführten und in der Praxis am häufigsten vorkommenden Sachverhalte, deren Aufzählung nicht abschließend ist:

• Erbfall,
• Übertragung von Erbteilen^[9],
• Vorgänge nach dem UmwG und nach Ländergesetzen^[10],
• Anwachsung^[11],
• Begründung einer Gütergemeinschaft bzw. Erwerb im Rahmen einer Gütergemeinschaft,
• "gescheiterte" Ein-Mann-GmbH^[12],
• Enteignung,
• Flurbereinigungsverfahren,^[13]
• Umlegungsverfahren.^[14]

Wichtig

Steuerbefreiungen für bestimmte Erwerbsvorgänge

Von der Besteuerung ausgenommen sind^[15]

• Erwerbe im Flurbereinigungsverfahren^[16],
• Erwerbe im Umlegungsverfahren^[17] und
• der Eigentumsübergang im Zwangsversteigerungsverfahren^[18].

Meistgebot

Im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt das Meistgebot der Besteuerung.^[19] Es wird also nicht der Übergang des Eigentums aufgrund des Zuschlags,^[20] sondern das Meistgebot zur Steuer herangezogen. Dieses Gebot entspricht hinsichtlich seiner Wirkungen dem Abschluss eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts. Mit dem Meistgebot erlangt der Meistbietende einen Anspruch auf Erwerb des Eigentums am ersteigerten Grundstück durch die Erteilung des Zuschlags.^[21]

Achtung

Instandhaltungsrückstellung

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist nämlich Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergesellschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Anders als das Zubehör eines Grundstücks wie etwa Heizöl, Gaststätteninventar oder eine Kücheneinrichtung, geht die (anteilige) Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Zuschlag nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel findet bezüglich der Instandhaltungsrückstellung nicht statt.^[22]

Auch beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung^[23] zu mindern.^[24]

Hinweis

Vertrauensschutz für "Altfälle"

Im Hinblick auf die bisherige abweichende Verwaltungsübung wendet die Verwaltung die Grundsätze des Urteils v. 16.9.2020 beim Erwerb von Teileigentum oder Wohnungseigentum nur an, wenn der Notarvertrag nach dem 20.5.2021 geschlossen worden ist.^[25]

[1] § 873 Abs. 1 BGB.

[2] § 925 BGB.

[3] § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG.

Schnitter in: Wilms/Jochum, ErbStG/BewG/GrEStG, § 1 GrEStG, Rz. 123, 118. Ergänzungslieferung, April 2022.

[4] § 677 BGB.

[5] BFH, Urteil v. 5.11.1986, II R 66/84, BFH/NV 1988 S. 390.

BFH, Urteil v. 24.11.1970, II 76/95, BStBl 1971 II S. 309.

[6] BFH, Urteil v. 23.9.1969, II 113/64, BStBl 1970 II S. 130.

[7] § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG.

[8] § 894 BGB und § 22 GBO.

[9] Vgl. Schnitter in: Wilms/Jochum, ErbStG/BewG/GrEStG, § 1 GrEStG, Rz. 159 ff., 118. Ergänzungslieferung, April 2022.

[10] Vgl. ausführlich Kramer, Weilbach, Baumann in: Weilbach, GrEStG, § 2 GrEStG, Rz. 41a ff., Stand: 25.11.2021

[11] Vgl. Schnitter in: Wilms/Jochum, ErbStG/BewG/GrEStG, § 1 GrEStG, Rz. 149 ff., 118. Ergänzungslieferung, April 2022.

[12] BFH, Urteil v. 17.10.2001, II R 43/99, BStBl 2002 II S. 210.

[13] Die Steuer entsteht mit dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Ausführungsanordnung. Hiernach richtet sich auch der maßgebende Steuersatz. Unerheblich ist, ob eine Bindung der Beteiligten vorgelagert ist, sei es durch eine wirksame Planvereinbarung, sei es durch eine Unwiderruflichkeit der Zustimmung zur Übernahme von Land, vgl. BFH, Urteil v. 12....