Der häufigste vorkommende Erwerbsvorgang ist die rechtsgeschäftliche Begründung eines Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an einem inländischen Grundstück.[1] Darunter sind alle auf den dinglichen Eigentumsübergang zielenden schuldrechtlichen, die Verpflichtung zur Auflassung führenden Rechtsgeschäfte zu verstehen. Das wichtigste Verpflichtungsgeschäft, den Kaufvertrag, [2] nennt das Gesetz ausdrücklich.

Kaufverträge über unbebaute oder bebaute Grundstücke müssen notariell beurkundet[3] werden, um wirksam zu werden.[4] Die notarielle Beurkundung eines Rechtsgeschäfts dient dem Schutz vor Übereilung und gewährleistet, dass die Vertragsparteien rechtlich beraten und über die Folgen ihres Handelns belehrt werden. Außerdem kommt der notariellen Beurkundung eine besondere Beweiskraft zu, als öffentliche Urkunde wird der volle Beweis des beurkundeten Vorgangs begründet.[5]

Wird gegen eine gesetzlich vorgeschriebene Form verstoßen, ist das entsprechende Rechtsgeschäft nichtig,[6] es sei denn, dass das Gesetz ausdrücklich etwas anderes bestimmt und der Verstoß durch die Vornahme einer weiteren Handlung geheilt werden kann. Dementsprechend sieht § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB vor, dass ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig wird, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Einigen sich daher Käufer und Verkäufer eines Grundstücks (Auflassung)[7] über den Eigentumswechsel und wird der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, ist der Mangel des nicht notariell beurkundeten Kaufvertrags über das Grundstück geheilt. Dasselbe gilt für einen Kaufvertrag über eine – ggf. noch zu erstellende – Eigentumswohnung.[8] Allerdings muss in diesen Fällen auch die Auflassung vor einem Notar erklärt werden.[9]

 
Hinweis

Ersterwerb eines Hauses einer Familie für Wohnzwecke

Die Vorschriften des GrEStG sind nicht deshalb verfassungswidrig, weil die steuerliche Gesamtbelastung von Grunderwerbsteuerpflichtigen im Jahr des Grundstückserwerbs 50 % ihres Einkommens übersteigen kann. Das GrEStG verstößt auch nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Dass der Ersterwerb eines Einfamilienhauses in gleicher Weise zur Grunderwerbsteuer herangezogen wird wie der Erwerb von Grundeigentum zu Anlagezwecken oder als Zweitwohnung oder Ferienwohnung verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz.[10]

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