Frotscher/Geurts, EStG § 3 Nr. 70 [REIT-Gesetz] / 3 Erwerberbedingter Wegfall der Steuerbefreiung (S. 3)

Rz. 9

Die Steuerbefreiung stellt nicht nur auf die Verhältnisse beim Stpfl., sondern zusätzlich auf die Verhältnisse beim Erwerber des Grund und Bodens oder Gebäudes ab. Ohne Bedeutung ist es, ob der Veräußerer Einfluss auf das steuerschädliche Ereignis hat. Maßgebend ist ein Zeitraum von 4 Jahren seit dem Vertragsschluss. Auf den Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums vom Stpfl. auf den Erwerber kommt es insoweit nicht an.

Rz. 10

Das maßgebende steuerschädliche Ereignis ist die Veräußerung durch den Erwerber (REIT, Vor-REIT). Diese ist erst zum Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums vom Erwerber (REIT oder Vor-REIT) auf den Dritten gegeben. Liegt zwar der Vertragsschluss des REIT (oder Vor-REIT) mit dem Dritten innerhalb der 4-Jahresfrist, aber der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums außerhalb dieser Frist, liegt kein schädlicher Vorgang vor. Im Fall des Satzes 1 Buchst. b beginnt der Zeitraum mit dem für den Statuswechsel maßgeblichen Stichtag der Schlussbilanz.

Rz. 11

Kommt es zu einem steuerschädlichen Ereignis, so entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Aufgrund dieses rückwirkenden Ereignisses wird die Bestandskraft durchbrochen (§ 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO) und die Festsetzungsfrist hinausgeschoben (§ 175 Abs. 1 S. 2 AO). Schädlich sind folgende Vorgänge:

1. Der Erwerber veräußert den Grund und Boden und das Gebäude innerhalb der Frist von 4 Jahren seit Vertragsabschluss (S. 3 Buchst. a). Hat der Erwerber sowohl den Grund und Boden als auch das Gebäude erworben, ist es m. E. bereits schädlich, wenn nur der Grund und Boden oder das Gebäude veräußert werden. Ebenso ist es schädlich, wenn ein Erwerber, der nicht auch das zugehörige Gebäude erworben hat, nur den Grund und Boden veräußert. Es spielt keine Rolle, ob der Erwerber das Grundstück an einen REIT weiterveräußert.
2. Der Erwerber ist ein Vor-REIT und er oder ein anderer Vor-REIT als sein Gesamtrechtsnachfolger verliert den Status als Vor-REIT nach § 10 Abs. 3 REITG (S. 3 Buchst. b^[1]). Insoweit orientiert sich ab dem 1.1.2011^[2] die Frist für den Wegfall der Steuerbefreiung nicht mehr an der 4-Jahresfrist, sondern an der aufsichtsrechtlichen Frist.^[3] Dadurch wird ein Gleichklang zwischen aufsichtsrechtlicher und steuerrechtlicher Frist erreicht.^[4] Wegen der Finanzmarktkrise kann der Vor-REIT im Einzelfall mit dem Börsengang bis zu 5 Jahre warten.^[5]
3. Die REIT-AG erfüllt in keinem Vz die Voraussetzungen der Steuerbefreiung (S. 3 Buchst. c). Dies betrifft nur Vz, die innerhalb der 4-Jahresfrist liegen.
4. Die Steuerbefreiung der REIT-AG endet innerhalb des 4-Jahreszeitraums (S. 3 Buchst. d).
5. Das BZSt für Steuern hat den Status als Vor-REIT bestandskräftig aberkannt (S. 3 Buchst. e). In diesem Fall muss sich m. E. die Aberkennung auf eine Zeit innerhalb des 5-Jahreszeitraums beziehen. Es kommt aber nicht darauf an, ob die Bestandskraft innerhalb des 5-Jahreszeitraums eintritt.

[1] Geändert durch Art. 7 Nr. 1 des OGAW-IV-Umsetzungsgesetzes, BR-Drs. 241/11; Bron, BB 2011, 867.

[2] § 52 Abs. 8 EStG i. d. F. des OGAW-IV-UmsG, BT-Drs. 17/5417, 15.

[3] Von bis zu 5 Jahren, sog. 3 + 1 + 1-Lösung, BR-Drs. 850/10, 152.

[4] BT-Drs. 17/5417, 15 und 20.

[5] § 10 Abs. 2 REITG i. d. F. des OGAW-IV-UmsG, BR-Drs. 850/10, 166; weil die letzten Monate des Jahres 2010 kein günstiges Börsenklima boten, vgl. auch Tappen, DStR 2011, 246.