Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.3.2.4.5 Zusammentreffen von Baumaßnahmen, die zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand führen

Rz. 180

Erfolgen im Rahmen einer Baumaßnahme Aufwendungen, die einerseits zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen, andererseits als Erhaltungsaufwand anzusehen sind, sind die Aufwendungen ggf. im Weg der Schätzung in Anschaffungs-/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, z. B. ein für die Gesamtaufwendungen geleistetes Architektenhonorar oder Reinigungskosten für die gesamte Baumaßnahme. Ein Bündel von Baumaßnahmen, die für sich betrachtet z. T. den Anschaffungs-/Herstellungskosten, z. T. den Erhaltungsaufwendungen zuzurechnen sind, führt demgegenüber insgesamt zu Anschaffungs-/Herstellungskosten, wenn zwischen den Maßnahmen ein sachlicher Zusammenhang besteht, weil die einzelnen Maßnahmen bautechnisch ineinandergreifen, weil sie entweder Vorbedingung für die Schaffung des betriebsbereiten Zustands oder für die Herstellungsarbeiten sind, oder durch Maßnahmen, welche den betriebsbereiten Zustand schaffen, oder durch Herstellungsarbeiten veranlasst worden sind.

Praxis-Beispiel

Ineinandergreifende Maßnahmen ^[1]

(1)	Um eine Überbauung zweier Gebäude durchführen zu können, sind zunächst Reparaturarbeiten an den Fundamenten eines Gebäudes nötig. Die Reparatur führt zu Erhaltungsaufwand, der aber Vorbedingung für die als Herstellungsaufwand zu qualifizierende Überbauung darstellt, sodass insgesamt Herstellungskosten vorliegen.
(2)	Es werden erstmals neue Bäder im Dachgeschoss eines mehrgeschossigen Wohngebäudes eingebaut. Hierzu ist es erforderlich, größere Fallrohre bis zum öffentlichen Sielnetz einzubauen. Die Aufwendungen für die Fallrohre sowie die Aufwendungen für die Beseitigung der Schäden (Verputzen, Malen, Tapezieren) sind ebenfalls den Herstellungskosten für die Bäder zuzurechnen. Ein bautechnisches Ineinandergreifen liegt aber nicht vor, wenn die verschiedenen Maßnahmen lediglich zeitlich nebeneinander durchgeführt werden, technisch aber nichts miteinander zu tun haben.
(3)	Wie Beispiel 2. Der Einbau der Bäder wird zum Anlass genommen, in den vorhandenen Bädern neu zu fliesen und die Sanitärobjekte zu ersetzen. Diese Maßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen. Eine ggf. einheitlich erteilte Rechnung über alle Baumaßnahmen ist in Erhaltungs- und Herstellungsaufwand aufzuteilen.
(4)	Der Einbau einer Gaube wird zum Anlass genommen, das übrige Dach neu einzudecken. Der Einbau der Gaube führt zu Herstellungskosten, die Neueindeckung des Dachs zu Erhaltungsaufwand.
(5)	Im Zusammenhang mit einer Erweiterungsmaßnahme (= Herstellungsaufwand) erhält ein Gebäude ein zusätzliches Fenster. Zugleich wird die Einfachverglasung der schon vorhandenen Fenster durch Isolierverglasung ersetzt (= Erhaltungsaufwand). Beide Maßnahmen greifen nicht bautechnisch ineinander, sodass in Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand aufzuteilen ist.[2]

[1] BMF v. 18.7.2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, BStBl I 2003, 386, Rz. 35.

[2] BFH v. 9.5.1995, IX R 2/94, BStBl II 1996, 637.