FG Rheinland-Pfalz Urteil vom 24.07.2001 - 2 K 1704/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts bei der Bedarfsbewertung eines Grundstücks

Leitsatz (redaktionell)

Bei der Regelbewertung eines vermieteten Einkaufsmarkt ist auch bei zu erwartenden niedrigeren Mieten kein niedrigererer Ansatz der Miete möglich. Die Regelbewertung bewegt sich noch innerhalb der verfassungsmäßigen Grenzen. Der mögliche Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts kann nur durch ein unparteiisches Verkehrswertgutachten geführt werden, das nach den Regeln der Wertermittlungsverordnung erstellt ist.

Normenkette

BewG § 138 Abs. 3 S. 1, § 146 Abs. 2-7; ErbStG § 12 Abs. 3

Nachgehend

BFH (Urteil vom 10.11.2004; Aktenzeichen II R 69/01)

Tatbestand

Streitig ist die Höhe des Grundstückswerts für Zwecke der Schenkungsteuer.

Die Klägerin erhielt mit notariellem Vertrag vom 3. Dezember 1998 von ihrer Mutter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge 1/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in H, Flur 6. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück mit einem Einkaufsmarkt bebaut, der bis zum 31. 12. 2000 fremdvermietet war.

Der Beklagte stellte mit Bescheid vom 23. Juni 1999 gemäß § 138 i. V. mit § 146 Abs. 2 bis 6 BewG für das Grundstück auf den 3. Dezember einen Bedarfswert von 4.525.000 DM und für den unentgeltlich übertragenen 1/3 Miteigentumsanteil einen anteiligen Grundstückswert in Höhe von 1.508.333 DM fest.

Hiergegen hat die Klägerin mit ihrem Einspruch von ihrem Prozeßbevollmächtigten vorbringen lassen, das genannte Grundstück sei mit dem Teilwert zu bewerten. Dazu hat der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin ein von ihm selbst erstelltes „Gutachten“ über die Bewertung des genannten Grundstücks vom 21. Januar 2000 dem Beklagten vorgelegt, auf dessen Inhalt (Bl. 40 ff. Akte Grundbesitzbewertung) im einzelnen Bezug genommen wird. Danach sei es aufgrund der wirtschaftlichen Situation des umliegenden Wirtschaftsmarktes nur möglich, auf den 3. Dezember 1998 einen zukünftigen Mietertrag im Schätzungswege zu ermitteln. Angemessen sei unter den gegebenen Umständen ein Mietpreis für den relativ alten, nicht mehr den neuesten Erkenntnissen entsprechenden Markt von 8,00 DM/qm. Aus der fiktiven Monatsmiete von 19.200 DM hat der Vertreter der Klägerin eine Jahresmiete von 230.400 DM errechnet, die - kapitalisiert mit dem 12,5-fachen (2.880.000 DM) nach Berücksichtigung einer Abschreibung von 10 v. H. - einen Ertragswert von 2.592.000 DM und damit einen aufgerundeten Grundstückswert in Höhe von 2.600.000 DM ergibt. Die Klägerin hat dementsprechend begehrt, den Grundstückswert für ihren 1/3 Miteigentumsanteil auf 866.666 DM festzustellen.

Der Einspruch blieb ohne Erfolg. Nach Auffassung des Beklagten hat die Klägerin mit dem vorgenannten Gutachten nicht gemäß § 146 Abs. 7 BewG nachgewiesen, daß der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach den Absätzen 2 bis 6 ermittelte Wert. Solle ein nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegtes Gutachten als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts anerkannt werden, müsse sich der Gutachter der methodischen Grundlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks bedienen. Das vorgelegte Gutachten erfülle diese Voraussetzung nicht. Als Berechnungsmethode habe der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin lediglich das typisierende Verfahren des § 146 Abs. 2 bis 6 BewG verwendet und sei dabei aber von einer in Zukunft nach seiner Schätzung erzielbaren aber nicht nachgewiesenen Monatsmiete von 19.200 DM ausgegangen, obwohl im Besteuerungszeitpunkt und darüber hinaus die Klägerin tatsächlich eine Monatsmiete von 33.151 DM erzielt habe. Die Verkehrsermittlung richte sich jedoch nach §§ 15 bis 20 Wertermittlungsverordnung - WertV -.

Mit der Klage läßt die Klägerin vortragen, sie habe durch das genannte Gutachten nachgewiesen, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger sei als der Regelwert. Der Beklagte habe die Mieten der letzten drei Jahre der Bewertung nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG nicht zugrunde legen dürfen, weil das Mietverhältnis ausgelaufen sei und somit die Vorschrift des § 146 Abs. 7 BewG anzuwenden sei. Im Zeitpunkt der Schenkung sie der Mietvertrag gekündigt gewesen. Obwohl der Mieter das Objekt nicht mehr genutzt habe, sei er verpflichtet gewesen, noch für ein Jahr Miete zu zahlen. Auch nach Auslaufen des Vertrags sei es bis heute nicht gelungen, auch bei erheblichem Nachlaß der Miete, einen Nachmieter zu finden.

Der Beklagte habe das vorgelegte Gutachten nicht zurückweisen dürfen. Wirtschaftsprüfer seien öffentlich bestellt und gemäß § 2 Ziffer 1 WPO auch für die Bewertung von Grundstücken insbesondere dann zuständig, wenn nur eine Beurteilung aufgrund des Ertragswertes sinnvoll sei, eine Bewertung der Substanz nicht in Frage komme.

Das vorgelegte Gutachten beruhe auf einer Ermittlung des Verkehrswerts im Ertragswertverfahren. Der im Gutachten unterstellte zukünftige Mietvertrag von 8,00 DM gegenüber den bisher erzielten 13,80 DM werde durch vorliegende Daten für ein vergleichbares ebenfalls im ....