FG Rheinland-Pfalz Urteil vom 14.10.2004 - 6 K 1740/03

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei Nichtüberschreiten der 3-Objekt-Grenze

Leitsatz (amtlich)

Auch bei Nichtüberschreiten der 3-Objekt-Grenze liegt ein gewerblicher Grundstückshandel dann vor, wenn die Veräußerungsabsicht sicher feststeht. Dies gilt auch dann, wenn Wiederholungsabsicht definitiv nicht gegeben ist.

Normenkette

EStG § 15

Tatbestand

Streitig ist ein gewerblicher Grundstückshandel.

Der Kläger ist Lagerarbeiter. Er wurde in den Streitjahren zusammen mit seiner Ehefrau, von der er mittlerweile geschieden ist, zur Einkommensteuer veranlagt.

Mit notariellem Vertrag vom 14.12.1993 erwarb er ein unbebautes Grundstück in W, S-Straße. In den Jahren 1994/95 errichtete er auf diesem Grundstück ein Gebäude mit drei Wohnungen. Für den Erwerb des Grundstücks und den Bau des Hauses wendete er insgesamt 608.672 DM auf. Der Erwerb des Grundstücks wurde finanziert durch ein Darlehen der Eheleute, für das der Vater des Klägers eine Bürgschaft übernommen hatte. Die Finanzierung der Baukosten wurde von der Sparkasse S übernommen, incl. einer Zwischenfinanzierung eines Bausparvertrages. Eigenkapital wurde nicht eingesetzt. Am 08.06.1994 bot er eine der Wohnungen über die Immobilien-Abteilung der Sparkasse zum Verkauf an (Preisvorstellung 250.000 DM) und am 24.06.1994 eine weitere Wohnung über die Makler-Firma K. Die Eigentumswohnungen wurden veräußert am 22.07.1994, am 07.12. 1994, und am 26.04.1995. Die nach Baufortschritt fälligen Veräußerungserlöse wurden zur Finanzierung der Herstellungskosten des Gebäudes verwendet.

Am 02.02.1995 erwarb die damalige Ehefrau des Klägers ein weiteres unbebautes Grundstück in W, O-Straße. Auch auf diesem Grundstück wurde ein Gebäude mit drei Eigentumswohnungen errichtet. Die Finanzierung erfolgte teilweise mit den Erlösen aus der Veräußerung der vom Kläger errichteten Wohnungen. Das Gebäude war bis Mitte 1996 weitgehend fertig gestellt. Zwei Wohnungen wurden unter Einschaltung eines Maklers (... Immobilien GmbH) mit Verträgen vom 09.11.1995, bzw. vom 16.11.1995 veräußert. Die dritte Wohnung wurde zunächst vermietet und mit Vertrag vom 01.12.1997 an die Mieterin verkauft.

In den Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 1994 und 1995 erwähnte der Kläger diese Sachverhalte nicht. Die Veranlagungen wurden bestandskräftig. Die Veranlagung für das Jahr 1997 erging gemäß § 165 AO vorläufig hinsichtlich der Einkünfte aus Gewerbebetrieb, da der Beklagte nicht abschließend beurteilen könne, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliege.

Am 01.12.1998 erließ der Beklagte für 1994 und 1995 nach § 173 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO und für 1997 nach § 165 Abs. 2 AO geänderte Einkommensteuerbescheide, in denen er Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel des Klägers für 1994 in Höhe von 178.868 DM und 1995 von 65.228 DM, sowie Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel der damaligen Ehefrau des Klägers für 1995 in Höhe von 134.616 DM und 1997 von 41.274 DM erfasste. Zugleich erließ er gegenüber dem Kläger erstmalige Gewerbesteuermessbescheide für die Jahre 1994 und 1995. Die dagegen gerichteten Einsprüche wurden mit Einspruchsentscheidungen vom 09.04.2003 als unbegründet zurückgewiesen.

Zur Begründung seiner Klage trägt der Kläger vor, er selbst sei steuerlich unerfahren. Aus der Presse habe er von der "Drei-Objekt-Grenze" erfahren. Daraufhin habe er bei dem zuständigen Sachbearbeiter des Beklagten sich erkundigt, ob er bei dem geplanten Erwerb eines unbebauten Grundstücks, der anschließenden Errichtung von drei Eigentumswohnungen und deren Verkauf mit steuerlichen Nachteilen zu rechnen habe; dies sei verneint worden. Das Bauvorhaben sei im Wesentlichen durch Eigenleistungen realisiert worden. Bei den vom Beklagten angenommenen Baukosten lt. Baukostenaufstellung seien diese Eigenleistungen nicht berücksichtigt. Ausschließlich durch diese sei ein "Gewinn" entstanden. Da zwei der Wohnungen schon sehr bald hätten verkauft werden können, habe die damalige Ehefrau des Klägers sich entschlossen, ebenfalls ein unbebautes Grundstück zu erwerben und mit einem Dreifamilienhaus zu bebauen. Vor diesem Erwerb hätten der Kläger und seine Ehefrau sich von ihrem damaligen Steuerberater H beraten lassen. Dieser habe dahin gehend beraten, dass die Objekte des Klägers und seiner Ehefrau nicht zusammen gerechnet würden. Der Verkauf der dritten Wohnung der Ehefrau sei im Übrigen nicht geplant gewesen, sondern erforderlich geworden, da die Sparkasse eine Kreditzusage zurückgezogen habe.

Durch das Abweichen von der Drei-Objekt-Grenze sei eine unerträgliche Rechtsunsicherheit entstanden. Dies gelte umso mehr, als die Gewerblichkeit ausschließlich aus der zeitnahen Vermarktung der Objekte nach deren Herstellung abgeleitet werde. Hierin liege ein ausschließlich subjektives Tatbestandsmerkmal, das einer objektiven Prüfung kaum zugänglich sei. Würde man daran anknüpfen, so würde man der Steuerunehrlichkeit Vorschub leisten. Zudem sei es nicht gerechtfertigt, die Nachhaltigkeit ausschl...