Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuer 1990

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 22.04.1998; Aktenzeichen X R 17/96)

 

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

 

Gründe

Die Beteiligten streiten darüber, ob für ein vermietetes Mehrfamilienhaus Absetzungen für Abnutzung (AfA.) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV.) zu berücksichtigen sind.

Die verheirateten Kläger (Kl.) werden im Streitjahr zur Einkommensteuer (ESt) zusammen veranlagt. Im Jahr 1988 hatte der Kl. das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück … in … erworben. Das wirtschaftliche Eigentum war zum 1.3.1988 auf ihn übergegangen. Das Gebäude war im Streitjahr vermietet. Im Jahr 1990 teilte der Kl. das Haus in neun Eigentumswohnungen auf und verkaufte die Wohnungen an einen Erwerber. Im notariellen Vertrag vom 26.3.1991 (Notar … Urk-Nr. … § 4) ist vereinbart, daß der Kaufpreis von 850.000 DM in Höhe von 440.000 DM bei Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig wurde. Der Restkaufpreis war wie folgt fällig und zahlbar:

„Mit Erhalt des Kaufpreises aus noch abzuschließenden Kaufverträgen zwischen dem jetzigen Käufer und künftigen Erwerbern zu den einzelnen … Eigentumswohnungen werden 40 % hieraus sofort fällig. Der Käufer ist verpflichtet, den Abschluß von Kaufverträgen unverzüglich dem Verkäufer unter Beifügung einer beglaubigten Ablichtung der Kaufvertragsurkunde anzuzeigen und jederzeit Auskunft über die laufenden Geldeinnahmen zu den getätigten Verkäufen zu geben.”

Spätestens sollte der Restkaufpreis am 31.7.1992 fällig sein.

Zur Kaufpreisfinanzierung hatte der Kl. 1988 einen Kredit bei der … aufgenommen. Im Jahr 1990 nahm er eine Umfinanzierung vor. Das in diesem Zusammenhang u.a. aufgenommene Darlehen über 120.000 DM sollte entsprechend der Darlehenszusage vom 14.2.1990 aus dem Verkauf von zwei Eigentumswohnungen zurückgeführt werden.

Im Rahmen des gegen den ESt-Bescheid 1990 geführten Einspruchsverfahrens kündigte das Finanzamt (FA) eine Bescheidänderung zum Nachteil der Kl. u.a. deshalb an, weil es wegen der Wohnungsverkäufe von einem gewerblichen Grundstückshandel des Kl. ausgehen wollte. In der Einspruchsentscheidung (EE) vom 4.11.1992 trug es insoweit vor, das Grundstück … gehöre zum Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels. Die AfA. sei deshalb nicht als Betriebsausgabe (BA) zu berücksichtigen. Die Einkünfte seien als solche aus Gewerbebetrieb zu erfassen. Ein gewerblicher Grundstückshandel sei anzunehmen, weil der Kl. das Haus innerhalb von drei Jahren nach dessen Erwerb in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert habe. Aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhanges zwischen Erwerb und Verkauf sei davon auszugehen, daß der Kl. das Grundstück bereits in Verkaufsabsicht erworben habe.

Mit Schreiben vom 2.12.1992 erhoben die Kl. gegen die EE Klage. In der Begründung vertreten sie die Auffassung, die das Haus … betreffende AfA. sei bei den Wk. im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus VuV. zu berücksichtigen. Der Kl. habe keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Er habe das Haus erworben, um es langfristig zu vermieten. Angesichts der angespannten Liquiditätslage, die es nicht erlaubt habe, das Objekt zu behalten, habe er sich zur Aufteilung in Eigentumswohnungen und deren Verkauf entschlossen. Seine Vermietungsabsicht werde auch dadurch belegt, daß er trotz der finanziellen Schwierigkeiten in den Jahren 1988 bis 1991 die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt habe.

Im Streitfall fehle es für die Annahme eines Gewerbebetriebes insbesondere an der Nachhaltigkeit der Tätigkeit. Er habe das in Eigentumswohnungen aufgeteilte Objekt in einem Veräußerungsgeschäft an einen Erwerber verkauft. Er habe seither keine weitere Immobilie erworben oder veräußert, sondern sei um die Regulierung seiner Schulden bemüht. Schon aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse sei eine Wiederholungsabsicht ausgeschlossen. Es gebe auch keine Anzeichen dafür, daß sich der Kl. vor dem Verkaufsgeschäft zur Veräußerung einzelner Eigentumswohnungen an einen größeren Kreis von Kaufinteressenten gewandt habe.

Im übrigen habe er einen Mehrgewinn aus der Aufteilung in Eigentumswohnungen tatsächlich nicht erzielt. Von dem Veräußerungspreis von 850.000 DM habe er aufgrund der Zahlungsschwierigkeiten des Erwerbers bislang bei eigenen Anschaffungskosten von 553.000 DM lediglich maximal 587.000 DM erhalten.

Die Kl. beantragen,

unter Aufhebung der EE vom 4.11.1992 und Abänderung des ESt-Bescheides 1990 in der Fassung, vom 22.12.1993 die Einkünfte aus dem Grundstück … als solche aus VuV. in Höhe von ./. 23.687,00 DM anzusetzen, (gewerblicher Verlust bisher: ./. 14.356 DM, AfA. 9.331 DM).

Das FA beantragt,

die Klage abzuweisen,

hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Zur Begründung führt es aus, die Veräußerung mehrerer Eigentumswohnungen eines Mehrfamilienhauses in einem einzigen Verkaufsgeschäft sei im Rahmen der Objektgrenze als Veräußerung mehrerer Objekte zu beurteilen. Der Kl. habe auch nachhalti...

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