FG München Urteil vom 23.07.1997 - 1 K 3247/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfterzielungsabsicht bei Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kurz nach Ablauf der Spekulationsfrist. Einkommensteuer 1990

Leitsatz (amtlich)

Lässt sich bereits aus den beim Kauf eines vermieteten Objekts ersichtlichen Umständen darauf schließen, dass die Absicht nach Ablauf der zweijährigen Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG einen steuerfreien Veräußerungsgewinn zu erzielen, im Vordergrund steht und kann bis zum kurz nach Ablauf der Spekulationsfrist tatsächlich stattgefundenen Verkauf der Immobilie ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht erwirtschaftet werden, fehlt es an der Einkünfteerzielungsabsicht.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1, § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6, § 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a

Tenor

1. Der Einkommensteuerbescheid 1990 vom ….3.1994 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom ….9.1994 wird dahingehend geändert, daß die Einkommensteuer auf … DM herabgesetzt wird.

2. Bis zum 27.6.1997 tragen die Kläger 94 % und der Beklagte 6 % der Verfahrenskosten. Danach tragen die Kläger 91 % und der Beklagte 9 % der Kosten.

3. Das Urteil ist im Kostenpunkt für die Kläger vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu erstattenden Kosten der Kläger die Vollstreckung abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand

I.

Streitig ist, ob hinsichtlich eines bestimmten Grundstücks negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen sind.

Die Kläger (Kl) sind verheiratet und werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Von Beruf ist der Kl Architekt, die Klägerin (Klin) Immobilienmaklerin. Mit Vertrag vom 15.1.1990 erwarb der Kl das bebaute Grundstück … str.9 in S. Der Kaufpreis betrug 1.180.000 DM (ohne Nebenkosten). Das Grundstück bestand aus den Flurnummern … (S. 42, Wohnhaus, Wirtschaftsgebäude und Hofraum, 633 qm) und 127 (An der … Straße, Gebäude und Freifläche, 1107 qm). Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgte über die Aufnahme zweier Darlehen in Höhe von 570.000 DM und 730.000 DM bei der Kreissparkasse … die u.a. durch die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von einer Million DM auf dem Grundstück abgesichert wurden. Später wurden 45.635,36 DM wieder an den Kl zurückbezahlt. Eine Tilgungsvereinbarung ist in den Darlehensverträgen nicht enthalten (Bp-Handakte S. 96).

Mit Vertrag vom ….1.1992 verkaufte der Kl das Grund stück für 2.100.000 DM an die Fa… Bautenschutz GmbH. Die Begleichung des Kaufpreises erfolgte in der Weise, daß die Erwerberin in Anrechnung auf den Kaufpreis die Grundschuld in Höhe von 1.000.000 DM und die dieser Grundschuld zugrundeliegende Verbindlichkeit übernahm und den Restbetrag an den Kl bezahlte. Einen Teil des Restbetrags verwendete der Kl zur Rückführung der noch offenen Darlehensbeträge bei der Kreissparkasse.

In der notariellen Urkunde vom ….1.1990 wurde darauf hingewiesen, daß ein Teil des Vertragsobjekts unter Denkmalschutz stehe und daß die bestehenden Gebäude alt und reparaturbedürftig seien. Ferner wurde in dieser Urkunde auf die zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Mietverhältnisse hingewiesen. Die auf der Flurnummer … stehende alte Schmiede war für 250 DM monatlich an einen Herrn … (Exclusiv-Design/Keramik) zur gewerblichen Nutzung vermietet. Nach angeblichen Streitigkeiten über den Umfang der Nutzung wurde das Mietverhältnis im September 1990 beendet (Bp-Handakte S. 95). Danach stand das Gebäude bis zum Abbruch Anfang 1991 leer. Ein weiterer Teil des Anwesens (zwei Räume im Gebäude auf FlNr. … war an Herrn … vermietet. Hierzu hatte der Verkäufer im Vertrag vom 15.1.1990 erklärt, daß er das Mietverhältnis … gekündigt habe. Herr hatte eine monatliche Miete in Höhe von 300 DM zu zahlen (Bp-Handakte S. 60). Auf Betreiben des Kl wurde das Mietverhältnis wegen vertragswidriger Nutzung am 1.2.1991 durch Zwangsräumung beendet. Die Klage auf Räumung des Objekts datiert vom ….1990 (Bp-Handakte S. 136-141).

Nach der Räumung wurden einige Räume an die Fa. … Bautenschutz GmbH vermietet, die dort Arbeitnehmer unterbrachte (Bp-Handakte S. 95). Die durch den Abriß der Schmiede gewonnene Freifläche wurde von ihr als Lagerplatz genutzt. Anfangs zahlte die Fa. … einen Mietzins von monatlich 220 DM. Die Miete für die ersten 6 Monate (1.320 DM) wurde am 5.7.1991 überwiesen. Nach und nach nutzte die Fa. … weitere Teile des Grundstücks. Die Miete für die Monate Juli und August 1991 in Höhe von jeweils 3.500 DM wurde in bar bezahlt (Bp-Handakte S. 96). Ab 1.9.1991 nutzte die Fa. … das Grundstück in vollem Umfang. Aus diesem Grunde wurde die Miete auf 4.000 DM im Monat erhöht. Die Miete für die Monate September und Oktober wurde am 7.10.1991 und die Miete für die Monate November und Dezember 1991 am 18.11.1991 überwiesen. Die über das Mietverhältnis mündlich getroffenen Vereinbarungen wurden jeweils schriftlich bestätigt (vgl. Schreiben der Fa. … vom 23.8.1991, Bp-Handakte S. 142). Renovierungsmaßnahmen in den...