Entscheidungsstichwort (Thema)
Steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrages zwischen Angehörigen, bei dem es an einer konkreten Bezifferung des zu zahlenden Mietzinses und der Nebenkostenvereinbarung fehlt; Dauernde Last durch Instandhaltungsmaßnahmen bei vorbehaltenem Wohnrecht des Vermögensübergebers im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge
Leitsatz (redaktionell)
1. Verpflichtet sich ein Steuerpflichtiger bei der Übertragung eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks durch die Eltern im Rahmen des notariellen Überlassungsvertrages, seinen Eltern als Gesamtberechtigten auf Lebenszeit eine Wohnung gegen einen der ortsüblich, gesetzlich zulässigen Miete entsprechenden Betrag zu überlassen, ist die mietvertragliche Regelung steuerrechtlich nicht anzuerkennen, denn die Vereinbarung eines ortsüblichen Mietzinses ohne konkrete Bezifferung ist zwischen Fremden unüblich (Ausführungen zum Fehlen einer Vereinbarung über monatliche Nebenkostenvorauszahlungen und eines Maßstabs für die Umlegung der Nebenkosten).
2. Wird bei der Vermögensübertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge vertraglich nicht festgelegt, dass eine zum übertragenen Vermögen gehörende und den Übergebenden zu überlassende Wohnung im bewohnbaren Zustand zu erhalten ist, können Instandhaltungsaufwendungen für die Wohnung nicht als dauernde Last abgezogen werden, es sei denn es besteht eine schuldrechtliche Pflicht.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 12 Nr. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 1a
Nachgehend
Tatbestand
Die Eltern des Klägers übertrugen diesem im Streitjahr 1994 ein Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Der Kläger verpflichtete sich in dem notariellen Überlassungsvertrag vom 16. Februar 1994, seinen Eltern als Gesamtberechtigten auf Lebenszeit monatlich DM 800 als „dauernde Last” zu zahlen. Der Kläger verpflichtete sich außerdem, seinen Eltern als Gesamtberechtigten auf Lebenszeit die zweite Etage gegen „einen der ortsüblichen, gesetzlich zulässigen Miete entsprechenden Betrag” zu überlassen. Die Kosten für Strom, Wasser, Heizung und sonstige Nebenkosten sollten die Eltern (anteilmäßig) tragen. Zur Sicherung des Wohnungsrechts bewilligte der Kläger die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch. Der Jahreswert des Wohnungsrechts wurde in dem notariellen Vertrag mit DM 3.600 angegeben.
In der Einkommensteuererklärung für 1994 machte der Kläger Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung von DM ./. 7.574, in der Einkommensteuererklärung für 1995 bei dieser Einkunftsart Einkünfte von DM ./. 50.818 geltend. Dem lagen Mieteinnahmen von DM 300 monatlich zugrunde. Der Beklagte erkannte nach einer Außenprüfung die erklärten Verluste in den geänderten Bescheiden vom 26. Juni 1998 nicht mehr an. Hiergegen erhob der Kläger am 2. Juli 1998 beim Gericht eine Sprungklage, die aber als Einspruch zu behandeln war, weil der Beklagte der Klage nicht innerhalb der Monatsfrist des § 45 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung –FGO– zustimmte. Der Beklagte wies den Einspruch durch den Einspruchsbescheid vom 2. November 1998 zurück. Er führte an, das Mietverhältnis halte einem Fremdvergleich nicht stand. Im Ergebnis würden die Eltern des Klägers Miete für ein Wohnungsrecht aufwenden, das ihnen „ohnehin schon zusteht”. Darüber hinaus sei die Vertragsgestaltung missbräuchlich im Sinne des § 42 der Abgabenordnung –AO–, weil die Eltern des Klägers angesichts der vom Kläger zu erbringenden monatlichen Versorgungsleistungen durch den Mietzins wirtschaftlich nicht belastet würden.
Der Kläger hat am 30. November 1998 Klage erhoben. Er macht geltend, das Wohnrecht solle lediglich zur Sicherung der Rechtsstellung der Eltern dienen. Im übrigen komme es nicht darauf an, ob durch das Wohnrecht ein Mietvertrag abgesichert werden sollte oder ob nur ein entgeltliches Wohnrecht eingeräumt worden sei, da auch im letzteren Fall die laufenden Zahlungen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung darstellen würden. Das von den Beteiligten Vereinbarte und tatsächlich Gewollte entspreche jedenfalls nicht dem Wesen eines Vorbehaltsrechts. Es habe vielmehr von vornherein festgestanden, dass die Wohnung den Eltern des Klägers nicht unentgeltlich überlassen werden sollte. Von einer unangemessenen Vertragsgestaltung könne ebenfalls keine Rede sein. Hiervon könne allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Versorgungsleistungen der Höhe nach dem Nutzungsentgelt entsprächen und nur deshalb so vereinbart wären, damit die Nutzungsberechtigten wirtschaftlich gesehen keine Zahlungen leisten müssten.
Der Kläger beantragt,
unter Änderung des Einkommensteuerbescheids für 1994 vom 26. Juni 1998 und Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 2. November 1998 die Einkommensteuer auf DM 27.468 herabzusetzen sowie unter Änderung des Einkommensteuerbescheids für 1995 vom 26. Juni 1998 und Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 2. November 1998 die Einkommensteuer au...
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