Entscheidungsstichwort (Thema)
Entstehung der Grunderwerbsteuer bei befristetem Anteilserwerb. Feststellungszeitpunkt. Anwendungsbereich von § 127 AO. Grundbesitzwert noch zu sanierender Gebäude
Leitsatz (redaktionell)
1. Wird in einem Vertrag über den Erwerb von Anteilen an einer Grundbesitz haltenden Kapitalgesellschaft der Eigentumsübergang auf einen späteren Zeitpunkt vereinbart, so erwirbt der Käufer bereits bei Abschluss des Vertrages einen befristeten Anspruch auf Übertragung der Geschäftsanteile. Die Grunderwerbsteuer entsteht bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht erst – wie im Falle eines aufschiebend bedingten Erwerbs – im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
2. In der Feststellung des Grundbesitzwertes auf einen falschen Zeitpunkt liegt ein Verstoß gegen materielles Recht, der nicht dem Anwendungsbereich von § 127 AO unterfällt.
3. Der Anwendungsbereich der Ausnahmeregelung des § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG, die sich ihrem klaren Wortlaut nach nur auf „noch zu errichtende Gebäude” bezieht, ist nicht im Wege der Auslegung auf „noch zu sanierende Gebäude” auszudehnen.
Normenkette
BewG 1991 § 138 Abs. 1 S. 2, Abs. 2; GrEStG 1997 § 1 Abs. 3, § 14 Abs. 1, § 8 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 2 S. 2; AO 1977 § 127
Nachgehend
Tenor
Der Bescheid vom ….2001 über die gesonderte Feststellung des Grundstückswertes des Grundstücks … zum 2.1.2002 und die Einspruchsentscheidung vom ….2003 werden aufgehoben.
Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte; insoweit ist das Urteil vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der zu vollstreckenden Kosten abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Höhe des Grundstückswertes des bebauten Grundstücks … in Bremen.
Mit notariellem Vertrag vom ….1997 veräußerte die AG das Grundstück, welches mit einem Bürohaus bebaut ist, an die H-GmbH zu einem Kaufpreis von … DM. Als Tag der Übergabe war der …1998 vereinbart. In dem Einheitswertbescheid vom …1998 erfolgte dementsprechend eine Zurechnungsfortschreibung auf den 1.1.1999 auf die H-GmbH.
Im Jahre 2001 wurde die H-GmbH in die C-GmbH umfirmiert. Gem. Einheitswertbescheid vom …2001 erfolgte eine Zurechnungsfortschreibung auf den 1.1.2002 für die C-GmbH.
An dem Nennkapital der C-GmbH von 50.000 DM war die Z-GmbH mit 94% und K mit 6% beteiligt.
Bis zum Jahre 1998 nutzte die AG das Gebäude zu Bürozwecken. Danach stand das Gebäude leer.
Mit Mietvertrag vom …2000 vermietete die Z-GmbH das Gebäude an S.
Am …2000 schloss die K-GmbH mit der C-GmbH einen Generalunternehmervertrag, der erhebliche Sanierungsmaßnahmen vorsah.
In der Zeit vom Frühjahr 2001 bis Frühjahr 2002 wurden umfangreiche Renovierungsarbeiten in dem Gebäude durchgeführt. Nach Durchführung der Renovierung belief sich die Gesamtmiete auf ca. DM ….
Neben dem Hauptmietvertrag bestanden verschiedene Nebenmietverträge hinsichtlich der Nutzungsüberlassung von Technikräumen sowie von Dachflächen zum Betrieb von Antennenanlagen. Ab dem …2002 wurde insoweit eine Jahresmiete von insgesamt … DM gezahlt, wobei eine Mieterhöhung in Höhe von insgesamt … DM aufgrund von Ergänzungen zu den Nebenmietverträgen enthalten ist, die erst nach Abschluss des nachfolgend beschriebenen Geschäftsanteilsübertragungsvertrages vereinbart wurden.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19.10.2001 veräußerten die Gesellschafter der C-GmbH ihre Geschäftsanteile an die Klägerin. Nach dem Vertrag wurden die Geschäftsanteile mit schuldrechtlicher und dinglicher Wirkung zum 2.1.2002, 24.00 Uhr verkauft. Der Verkäufer verpflichtete sich, die Liegenschaft bis zum 31. März 2002 entsprechend den Bestimmungen gemäß Anlage 3 zur Bezugsurkunde zu sanieren.
Als vorläufiger Kaufpreis wurde … DM vereinbart.
Auf Verlangen der Klägerin wurde zur Absicherung ihrer Ansprüche zusätzlich eine Sanierungsverpflichtung der Verkäuferin in den Kaufvertrag aufgenommen.
Das Mietverhältnis begann mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter am ….2002. Nach der Übergabe des Mietobjekts zahlte die Mieterin eine vorläufige monatliche Miete von … EUR; aufgrund der Nebenmietverträge zahlte die Mieterin … EUR.
Die C-GmbH wurde durch Gesellschafterbeschluss vom …2002 mit achtmonatiger steuerlicher Rückwirkung in eine Kommanditgesellschaft umgewandelt.
Mit Bescheid vom ….2001 über die gesonderte – und einheitliche – Feststellung des Grundstückswertes zum 2.1.2002 stellte der Beklagte den Grundstückswert für das bebaute Grundstück auf … DM fest. Dabei ging der Beklagte für die Berechnung der Wertermittlung von einer Nettokaltmiete (Jahresbetrag) von … DM aus, die er mit 12,5 multiplizierte, eine Alterswertminderung in Höhe von … DM absetzte und anschließend auf volle 1.000 DM abrundete. Am...
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