Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertung eines besonders ausgestatteten Zweifamilienhauses im Sachwertverfahren
Leitsatz (redaktionell)
Die Ausstattungsmerkmale und Gestaltungsmerkmale eines Zweifamilienhauses (hier: Schwimmbecken mit 18 m² im Keller, Natursteinplatten als Fußbodenbelag in sämtlichen Wohnräumen, überdurchschnittliche Sanitärausstattung, Treppengeländer in Schmiedeeisen, Treppenstufen in massivem Naturholz, Deckenverkleidung mit Holz, dreifache Isolierverglasung der Fenster, Balkone mit großer Grundfläche und mit aufwändigen Betonbrüstungen und Betonblumentrögen, offener Kamin, Fußbodenheizung im gesamten Haus) können in ihrer Gesamtheit eine Bewertung im Sachwertverfahren rechtfertigen, auch wenn jeweils ein einzelnes der Merkmale nicht zur Anwendung des Sachwertverfahrens ausreichen würde.
Normenkette
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist die Höhe des Einheitswerts für ein Zweifamilienhaus zum 1.1.1995, insbesondere die Anwendung des Sachwertverfahrens sowohl unter sachlichen als auch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten (§ 76 Abs. 3 Nr. 1 Bewertungsgesetz -BewG-).
Der Rechtsvorgänger der klagenden Erbengemeinschaft, Herr … (A.B.) erwarb gemeinsam mit seiner Ehefrau im Jahr 1978 das unbebaute Grundstück Flurstück Nr. … in … Stadtteil … Durch Bescheid vom 13. Juli 1979 wurde ihnen diese Grundstück mit einem Einheitswert von 33.500 DM auf den 1.1.1979 zugerechnet. Aufgrund einer Baugenehmigung vom 8. Dezember 1978 errichteten die Eigentümer auf dem Grundstück ein Zweifamilienhaus, das nach den Angaben von A.B. im Antrag auf Ausstellung u. a. eines Anerkennungsbescheids für steuerbegünstigte Wohnungen vom 30. September 1980 am 15. Oktober 1979 bezugsfertig geworden ist. Es handelt sich um ein Wohnhaus in leichter Hanglage mit einem Erdgeschoss als Vollgeschoss und einem weitgehend ausgebauten Untergeschoss, in dem eine Einliegerwohnung untergebracht ist. Nach der Wohnflächenberechnung des bauplanenden Architekten enthält das Erdgeschoss eine Nettowohnfläche von 135,17 m² und das Untergeschoss eine Nettowohnfläche von zusammen 76,81 m². Der umbaute Raum ist mit 1.134,32 m³ berechnet.
Im Untergeschoss ist ein Schwimmbadraum mit Dusche und WC untergebracht, dessen Bruttowohnfläche der Architekt bei hälftigem Ansatz auf 14,99 m² berechnet hat. Das Schwimmbecken sollte nach dem Bauplan eine Oberfläche von über 21 m² und eine Tiefe von 1,60 m haben.
In der am 22. Januar 1982 beim Beklagten (dem Finanzamt -FA-) eingegangenen Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts gaben die Eigentümer an, im Erdgeschoss befänden sich drei Wohn- und Schlafräume, eine Küche und ein Bad mit zusammen 125 m² und im Untergeschoss ein ebenfalls von den Eigentümern genutztes Bad mit 14 m² Wohnfläche sowie zwei Wohn- und Schlafräume, eine Küche und ein Bad mit zusammen 62 m².
Nach einer Besichtigung des Grundstücks vom 24. März 1982 stellte das FA durch Bescheid vom 17. August 1982 den Einheitswert auf den 1.1.1980 nach dem Sachwertverfahren auf 255.800 DM fest. Den am 30. August 1982 dagegen im Hinblick auf eine damals offene Rechtsprechung zum Sachwertverfahren erhobenen Einspruch der Eheleute nahm deren Bevollmächtigter am 6. März 1987 zurück.
Die Ehefrau verstarb am 23. November 1994 und wurde durch A.B. beerbt. Dieser verstarb am 6. August 1995 und wurde durch die klagende Erbengemeinschaft beerbt. Durch Bescheid vom 31. August 1995 schrieb das FA die Zurechnung des Grundstücks auf den 1.1.1995 auf A.B. als Alleineigentümer fort. Der Bescheid wurde an A.B. gerichtet, weil sein Tod noch nicht bekannt geworden war.
Mit Schreiben vom 22. Dezember 1995 beantragte ein Steuerberater mit näherer Begründung die fehlerbeseitigende Wertfortschreibung nach dem Ertragswertverfahren. Im Betreff dieses Antrags ist die Anschrift des streitigen Grundstücks und der Name A.B. angegeben. Dessen Tod und die Erbfolge sind nicht erwähnt. Nach einer mit dem Büro des Steuerberaters abgestimmten Ortsbesichtigung vom 5. Juni 1996 hielt das FA in Schreiben vom 11. Juli und 21. Oktober 1996 an der Bewertung nach dem Sachwertverfahren fest. Im Betreff dieser Schreiben ist jeweils angegeben: „Eigentümer: Erbengemeinschaft …”. Eine Stellungnahme des Steuerberaters vom 22. August 1996 enthält keine Angaben zum Grundstückseigentümer. In einem Kurzbrief vom 13. November 1996 teilte der Steuerberater die Anschrift der Klägerin Nr. 1 mit, die die „Erbengemeinschaft … vertrete und der eine Entscheidung des FA direkt zugeleitet werden möge.
Mit dem an die Klägerin Nr. 1 gerichteten Bescheid vom 29. November 1996 lehnte das FA eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung des streitigen Grundstücks der „Eigentümer: Erbengemeinschaft …” ab. Dagegen legte die Klägerin Nr. 1 „im Namen der Erbengemeinschaft” mit Schreiben vom 30. November 1996, das am 3. Dezember 1996 beim FA einging, Einspruch ein und begründete diesen. Mit einem weiter...
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