Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.[1] Das Vorliegen hoher Werbungskostenüberschüsse ändert hieran nichts.[2]
Die Einkunftserzielungsabsicht ist nur dann ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse (z. B. notwendige Renovierung, höhere Gewalt[3]) gegeben sind – erheblich unterschreitet; hiervon ist bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % auszugehen.[4] Können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anforderungen des BFH[5] entspricht. Diese Grundsätze gelten unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet.[6] Dem Steuerpflichtigen obliegt die Feststellungslast, dass eine ausschließliche Vermietung der Ferienwohnung vorliegt.[7] Die Heranziehung zur oder Befreiung von der Zweitwohnungssteuer ist lediglich ein Indiz, das im Rahmen der Gesamtwürdigung zusammen mit anderen Umständen für oder gegen eine Selbstnutzung sprechen kann.[8] Der Prognosezeitraum beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung einer Ferienwohnung. Entschließt sich der Steuerpflichtige nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung zu einer Vermietung an Feriengäste, ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.[9] Wird bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung in einem späteren Veranlagungszeitraum die Ferienwohnung (zeitweise) selbst genutzt, muss ab diesem Zeitpunkt ebenfalls eine Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht erfolgen.
Besondere Gestaltung oder Ausstattung einer Wohnung
Die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose ist bei einer besonderen Gestaltung und aufwändiger Ausstattung einer Wohnung, z. B. mit Schwimmbad- und Wellnessbereich mit Sauna, Solarium und Fitnessgeräten, sowie einer besonderen Größe des Grundstücks auch bei Überschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit anhand einer Prognose zu überprüfen.[10]
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