Erwerb des Grundstücks in unbebautem Zustand trotz Übernahme der Verpflichtungen aus einem Ablösevertrag gem. § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB

Leitsatz

Hat der Veräußerer eines noch nicht erschlossenen Grundstücks einen wirksamen Vertrag über die Ablöse künftig entstehender Erschließungskosten mit der Gebietskörperschaft nach § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB geschlossen und übernimmt der Erwerber die vom Veräußerer noch nicht erfüllte Verpflichtung aus dem Ablösevertrag, so ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelmäßig das unerschlossene Grundstück. Die Übernahme der Verbindlichkeit stellt keine Gegenleistung dar.

Normenkette

§ 8 Abs. 1 GrEStG , § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG , § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB

Sachverhalt

Der Kläger erwarb noch unerschlossene Grundstücke und übernahm dabei die Verpflichtung zur Zahlung eines noch nicht fälligen Ablösebetrags, die der Verkäufer in einem Ablösevertrag mit der Kommune gem. § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB eingegangen war. Während der Kläger die Ansicht vertrat, die Übernahme der Verpflichtung gehöre nicht zur Gegenleistung, berechnete das FA die GrESt nach dem Kaufpreis zuzüglich der Ablösesumme. Das FG und der BFH folgten jedoch dem Kläger.

Entscheidung

Der Veräußerer hat dem Erwerber kein erschlossenes Grundstück verschafft, sondern lediglich eine Erschließungssicherheit. Denn die Wirkung der Ablösung der Erschließungsbeitragspflicht tritt nicht mit Abschluss des Ablösevertrags ein, sondern erst mit der Zahlung des Ablösebetrags. Ist eine Zahlung im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs noch nicht erfolgt, liegt auf den Grundstücken nach wie vor latent die den Erwerber als Folge der Erschließung treffende künftige Beitragsschuld. Somit hat der Kläger nur eine ihn ohnehin treffende Schuld übernommen.

Hinweis

Die Frage, ob Erschließungskosten in die Bemessungsgrundlage für die GrESt eingehen, beantwortet sich danach, ob das Grundstück unerschlossen oder erschlossen bzw. mit der Verpflichtung des Veräußerers, es erschlossen zu verschaffen, zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht worden ist. Regelmäßig liegt der Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks vor, wenn der Erwerber Erschließungskosten zu tragen hat, deren öffentlich-rechtlicher und durch den Ablösevertrag lediglich überlagerter Zahlungsgrund bereits in die Zeit seiner Sachherrschaft über das Grundstück fällt, weil die Erschließungslast schon ihn getroffen hat.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 11.2.2004, II R 31/02