Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 7 Grundsteuer

Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, bilden das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück einerseits und das Erbbaurecht andererseits bewertungsrechtlich 2 selbstständige Grundstücke, die je für sich der Grundsteuer unterliegen.^[1]

Beträgt die Dauer des Erbbaurechts weniger als 50 Jahre, ist zur Feststellung der jeweiligen Einheitswerte der Gesamtwert des belasteten Grundstücks einschließlich der Gebäude und Außenanlagen entsprechend der restlichen Dauer des Erbbaurechts aufzuteilen.^[2] und bei der Berechnung Grundsteuer des Steuermessbetrags von einem Steuermessbetrag auszugehen.^[3]

Das Erbbaurecht wird ab 1.1.2025 zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer mit dem belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. In Fällen, in denen ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, wird für den Grund und Boden sowie für ggf. vorhandene Gebäude ein Gesamtwert ermittelt. Somit wird dem Erbbauberechtigten der Gesamtwert von Grund und Boden und Gebäude zugerechnet, da er sich durch die Vereinbarung eines Erbbaurechts und der damit einhergehenden Zahlung des Erbbauzinses eine Rechtsposition verschafft hat

Schuldner der Grundsteuer sowohl für das belastete Grundstück als auch für das Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte.^[4]

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Wichtig

Grundsteuerreform beachten

Das BVerfG hat entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Das BVerfG hat dem Gesetzgeber eine Frist bis zum 31.12.2019 gesetzt, um eine neue Regelung zu verabschieden. Die neu geschaffene gesetzliche Regelung muss dann innerhalb von weiteren 5 Jahren umgesetzt werden.^[5]

Durch das am 26.11.2019 verabschiedete Grundsteuer-Reformgesetz m. W. zum 1.1.2025^[6] ist der Gesetzgeber dieser Aufforderung nachgekommen.

Weitere gesetzgeberische Anpassungen beim Grundsteuergesetz und beim reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht erfolgten durch das JStG 2020 v. 21.12.2020^[7], dem Fondsstandortgesetz v. 3.6.2021 m.W. zum 1.1.2029^[8], dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz v. 16.7.2021 m. W. zum 1.1.2029^[9] sowie dem JStG 2022 v. 16.12.2022.^[10]

[1] § 2 Nr. 2 GrStG i. V. m. § 68 Abs. 1 und 2 sowie § 70 Abs. 1 BewG; ab 1 1.2025: § 243 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BewG lt. § 266 BewG und .

[2] § 92 Abs. 3 BewG; Aufhebung erfolgt ab 1.1.2025.

[3] § 13 Abs. 1 GrStG lt. Gesetz v. 26.11.2019, BGBl 2019 I S. 1794.

[4] § 10 Abs. 2 GrStG in der aktuellen Fassung gilt bis 31.12.2024; danach § 10 Abs. 1 GrStG i. V. m. § 261 Satz 2 BewG.

[5] BVerfG, Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, BFH/NV 2018 S. 703.

[6] BGBl 2020 I S. 1794.

[7] BGBl 2020 I S. 3096.

[8] BGBl 2021 I S. 1498.

[9] BGBl 2021 I S. 2931.

[10] BGBl 2022 I S. 2294.