Einheitsbewertung des Grundvermögens; – Begriff, Entstehung und Verfahren im Falle des Erbbaurechts

FinMin Sachsen, 04.03.1998, 34 - S 3215 - 5/28 - 12486

1. Das Erbbaurecht im bürgerlichen Recht

1.1 Begriff des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht ist das zeitlich befristete, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten, innezuhaben und zu unterhalten. Für die Dauer dieses Rechts steht dem Erbbauberechtigten die Sachherrschaft über die Grundstücksfläche zu. Bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks bleibt der Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichteter).

Das Erbbaurecht ist einem Grundstück gleichgestellt und kann deshalb z.B. in gleicher Weise mit Grundpfandrechten belastet werden.

1.2 Formalrechtliche Entstehung und Gestaltung

Zur Entstehung des Erbbaurechts bedarf es sowohl der Einigung zwischen dem Erbbauverpflichteten und dem Erbbauberechtigten über die Bestellung des Erbbaurechts (mittels notariell beurkundeten Vertrags) als auch der Eintragung im Grundbuch. Neben dem Vermerk als Belastung des Erbbaugrundstücks wird für das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt angelegt (Erbbaugrundbuch).

Für die Dauer des Erbbaurechts verpflichtet sich der Erbbauberechtigte in der Regel zur Zahlung eines Erbbauzinses an den Erbbauverpflichteten.

Das Erbbaurecht endet regelmäßig durch Aufhebung oder durch Zeitablauf, Erbbauverpflichtete und -berechtigte haben daneben die Möglichkeit, die Rückübertragung (Heimfall) des Erbbaurechts für bestimmte Fälle (z.B. Vertragsverletzung) zu vereinbaren.

2. Das Erbbaurecht im Bewertungsrecht (wie Beitrittsgebiet)

2.1 Bewertungsrechtliche Stellung

Das Erbbaurecht wird im Bewertungsrecht – wie auch im bürgerlichen Recht – als selbständiges Grundstück behandelt § 129 Abs. 2 Nr. 1 BewG i. V. m. § 50 Abs. 2 BewG-DDR). Gleichwohl bilden das Erbbaurecht und das damit belastete Grundstück nach h.M. im Beitrittsgebiet nur eine wirtschaftliche Einheit § 2 BewG).

2.2 Bewertung des Erbbaurechts

Wird an einem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt und wurde für dieses Grundstück bereits ein Einheitswert (z. B. als unbebautes Grundstück) festgestellt, ist eine Zurechnungsfortschreibung durchzuführen. Nach der Bebauung durch den Erbbauberechtigten ist eine Art- und Wertfortschreibung zu prüfen.

Ist kein Einheitswert vorhanden, weil das Grundstück, z. B. aus einer bestehenden wirtschaftlichen Einheit herausgelöst wurde, ist dieser im Wege der Nachfeststellung festzustellen.

Nach § 46 Abs. 1 RBewDV ist für die wirtschaftliche Einheit des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks der Gesamtwert (Einheitswert) so zu ermitteln, wie wenn die Belastung nicht bestünde.

Beträgt die Dauer des Erbbaurechts am maßgebenden Feststellungszeitpunkt nach 50 Jahre oder mehr, so ist der Einheitswert in vollem Umfang dem Erbbauberechtigten zuzurechnen § 46 Abs. 2 RBewDV). Bei einer Laufzeit des Erbbaurechts von weniger als 50 Jahren ist der Einheitswert dem Erbbauberechtigten und dem Erbbauverpflichteten entsprechend § 46 Abs. 3 RBewDV anteilig zuzurechnen.

2.3 Erbbaurecht im Zusammenhang mit der Sachenrechtsbereinigung

In Zukunft wird das Erbbaurecht an Bedeutung gewinnen, da sich im Zuge der Sachenrechtsbereinigung viele Nutzungsberechtigte für die Möglichkeit der Einräumung eines Erbbaurechts entscheiden können. Wird bei der Sachenrechtsbereinigung zwischen dem Eigentümer des Grund und Bodens und dem Eigentümer des Gebäudes die Bestellung eines Erbbaurechts vereinbart, ist das Erbbaurecht im Rahmen einer Zurechnungsfortschreibung des darüber hinaus wegen Art- und ggf. Wertänderung fortzuschreibenden Einheitswertes der bisherigen wirtschaftlichen Einheit des Grund und Bodens zu berücksichtigen. Besteht für das Gebäude ein Einheitswert, ist dieser aufzuheben.

2.4 Zeitpunkt der Entstehung des Erbbaurechts

Grundsätzlich entsteht zivilrechtlich entsteht das Erbbaurecht mit der Eintragung im Grundbuch. Der bewertungsrechtlich maßgebende Feststellungszeitpunkt für die Erfassung und Bewertung des Erbbaurechts ist demnach grundsätzlich der auf die Entstehung des Erbbaurechts/Grundbucheintragung folgende 01.01..

Wird dem Erbbauberechtigten das wirtschaftliche Eigentum am Erbbaurecht § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO) bereits vor Grundbucheintragung übertragen (z.B. vertragliche Regelung zur Übergabe des Erbbaugrundstücks oder zum Nutzen- und Lastenwechsel vor Grundbucheintragung), so sind die bewertungsrechtlich veranlassten Feststellungen bereits auf den Feststellungszeitpunkt durchzuführen, der auf den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Erwerbs des Erbbaurechts folgt.

2.5. Vorläufige Feststellungen

Ist in den Fällen, in denen dem Erbbauberechtigten das wirtschaftliche Eigentum am Erbbaurecht bereits vor Grundbucheintragung übertragen wurde, die Laufzeit des Erbbaurechts aufgrund vertraglicher Vereinbarung (z.B. das Erbbaurecht läuft 45 Jahre ab dem Zeitpunkt des Grundbucheintrags) bei Durchführung der Bewertungsarbeiten noch nicht hinreichend bekannt und ist die konkrete Laufzeit des Erbbaurechts für die Ermittlung des Einheitswert und/oder dessen Zurechn...