Bebauung eines zuvor verkauften Grundstücks hat nur im Ausnahmefall keine Indizwirkung für gewerblichen Grundstückshandel

Leitsatz

1. Die Bebauung eines zuvor verkauften Grundstücks ist regelmäßig nicht mehr dem Bereich der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen. Tritt jedoch zwischen der Beauftragung der Bauhandwerker und dem Beginn der Bauarbeiten ein Ereignis ein, das die ursprünglich vorhandene Vermietungsabsicht vereitelt und den Verkauf des Grundbesitzes notwendig macht, so spricht das dafür, dass die Bebauung trotz der zwischenzeitlichen Veräußerung durch die ursprüngliche Vermietungsabsicht veranlasst ist.

2. Im Fall des Verkaufs eines einzigen Grundstücks kann das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit nur in besonderen Ausnahmefällen erfüllt sein.

Normenkette

? 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Die klagende GbR hatte geplant, auf einem von der Familie eines Gesellschafters zu erwerbenden Grundstück ein Behördengebäude zu errichten und dieses langfristig an ein FA zu vermieten. Nach dem Zuschlag durch die Behörde und Abschluss eines Mietvertrags konnte jedoch keine Baugenehmigung erreicht werden. Die GbR erwarb deshalb ein Erbbaurecht an einem anderen Grundstück. Daraufhin wurde der Mietvertrag entsprechend geändert, wobei es auch zur Senkung der m²-Miete kam. Wenig später veräußerte die GbR das Erbbaurecht einschließlich des zu errichtenden Gebäudes an einen Investor, der in den Mietvertrag eintrat. Erst danach ging die Baugenehmigung ein, aufgrund deren später das Gebäude von der GbR errichtet wurde.

Das FA beurteilte die Tätigkeit der GbR als gewerblich. Die gegen den Gewinnfeststellungsbescheid erhobene Klage hatte vor dem FG zunächst Erfolg. Das FG war der Auffassung, die GbR habe den Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten. Dafür stützte es sich auf die Bekundung eines Bankangestellten, wegen der gesenkten Miete für das zweite Grundstück sei eine Finanzierung abgelehnt worden. Nach Ansicht des FG war mit der Bebauung begonnen worden, während noch Vermietungsabsicht bestand. Aus den Verträgen mit den Bauhandwerkern habe sich die GbR dann nicht mehr ohne Schaden lösen können.

Entscheidung

Der BFH hob das Urteil auf und verwies das Verfahren an das FG zurück. Der Würdigung des FG entspreche nicht, dass das Erbbaurecht nach seinen Feststellungen bereits vor Beauftragung des Generalunternehmers und vor Erhalt der Baugenehmigung verkauft worden sei. Sollte das FG im zweiten Rechtsgang zu dem Ergebnis kommen, dass der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten sei, müsse es weiter prüfen, ob die GbR nachhaltig tätig geworden sei. Bei lediglich einmaligem Tätigwerden könne nur ausnahmsweise von Nachhaltigkeit ausgegangen werden, wenn nämlich eine Vielzahl von Aktivitäten im Hinblick auf die Bebauung entfaltet würde oder das zu errichtende Gebäude ungewöhnlich aufwendig sei. Die Baukosten hätten dafür nur indizielle Bedeutung.

Hinweis

1. Bekanntlich hat der BFH die sog. Drei-Objekt-Grenze für den gewerblichen Grundstückshandel mit seinem Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98 (BFH-PR 2002, 171) etwas aufgeweicht. Drei Objekte bilden seither nicht mehr eine absolute Grenze, sondern sind nur ein gewichtiges Indiz dafür, dass der Bereich privater Vermögensverwaltung überschritten ist. Gewerblicher Grundstückshandel kann danach auch dann vorliegen, wenn nur ein Objekt innerhalb kurzer Zeit seit seiner Anschaffung wieder veräußert wird, wenn sich aus anderen objektiven Umständen ergibt, dass bereits bei Erwerb oder bei Beginn der Bebauung des Grundstücks eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestand. Ein typischer Anwendungsfall dafür ist der Verkauf der Immobilie vor Errichtung des Gebäudes durch den Veräußerer. Er hat aber ebenfalls nur Indizwirkung, so dass der Steuerpflichtige andere Umstände dafür ins Feld führen kann, dass die Bebauung nicht mit dem Ziel der Veräußerung, sondern zur langfristigen Vermögensanlage erfolgt sei.

Im Besprechungsfall hatte die Klägerin vorgetragen, nach Abschluss eines langfristigen Mietvertrags und Beauftragung der Bauhandwerker sei die Finanzierung des Projekts zusammengebrochen, was einen Verkauf des Objekts notwendig gemacht habe. Ein solcher Geschehensablauf ist nach Meinung des BFH durchaus geeignet, der Bebauung nach Veräußerung die indizielle Bedeutung für eine vorher bestehende Veräußerungsabsicht zu nehmen. In concreto war die Reihenfolge des Geschehensablaufs aber noch nicht widerspruchsfrei festgestellt worden. Vielmehr war auch denkbar, dass die Bauhandwerker erst nach der Veräußerung beauftragt worden waren, weshalb die Sache zur weiteren Aufklärung an das FG zurückverwiesen wurde.

2. Beachten Sie, dass neben der Überschreitung der privaten Vermögensverwaltung als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal der Gewerblichkeit auch alle in ? 15 Abs. 2 EStG ausdrücklich geregelten Tatbestandsmerkmale eines Gewerbebetriebs vorliegen müssen, um einen gewerblichen Grundstückshandel anzunehmen. Wenn nur ein Grundstücksgeschäft abgewickelt worden ist, muss insbesondere dem Merkmal der Nachhaltigkeit besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Es ist in diesem Fall nur erfüllt, wenn die ...