Aufgrund der erheblichen Gewinnauswirkung von einerseits Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben) und andererseits anschaffungsnahen Herstellungskosten, kommt es immer wieder zu Verfahren vor den Finanzgerichten und dem BFH. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigen Entscheidungen in der Rechtsprechung der anschaffungsnahen Aufwendungen.

Bereits im Jahr 2008 hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass üblicherweise laufend anfallende Erhaltungsaufwendungen, wie Schönheitsreparaturen, in die Berechnung der 15 %-Grenze mit einzubeziehen sind wenn die Aufwendungen eine einheitliche Maßnahme darstellen und über die Grenze der jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen hinausgehen. Der BFH bestätigte diese Auffassung.[1]

Grundsätzlich sind Erhaltungsaufwendungen nicht per se vom Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ausgeschlossen, sondern nur, wenn sie jährlich üblicherweise anfallen. Jedoch fallen auch dem Grunde nach Erhaltungsaufwendungen in den Anwendungsbereich der anschaffungsnahen Aufwendungen, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffungs des Gebäudes vorgenommen wurden und ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Insoweit ist dann aufgrund des Umfangs der durchgeführten Arbeiten nicht mehr nur von Erhaltungsaufwendungen auszugehen.

Unter die jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen fallen dann nur noch solche Aufwendungen, die nicht in einem engen zeitlichen, räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit einer Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme stehen.

Durch mehrere im Jahr 2016 ergangene Urteile des BFH wird jedoch an dem Vorliegen eines engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs nicht mehr festgehalten. Der BFH entschied, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Hierzu zählen neben den Aufwendungen für die Herstellung der Betriebsbereitschaft sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes eben auch die Schönheitsreparaturen.[2]

 
Wichtig

Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Herstellungskosten

Selbst Schönheitsreparaturen fallen unter die anschaffungsnahen Herstellungskosten gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang ist nicht mehr Voraussetzung für eine Umqualifizierung in anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

 
Praxis-Beispiel

Zuordnung von Schönheitsreparaturen

Jemand hat ein Immobilienobjekt erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um es anschließend zu vermieten.

Dabei wurden

  • Wände eingezogen,
  • Bäder erneuert,
  • Fenster ausgetauscht,
  • energetische Verbesserungsmaßnahmen durchgeführt sowie
  • Schönheitsreparaturen vorgenommen.

Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen, ging das Finanzamt von sog. "anschaffungsnahen" Herstellungskosten aus, die nur im Wege der Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes geltend gemacht werden können.

Der neue Eigentümer machte die Aufwendungen für die durchgeführten Schönheitsreparaturen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Er vertrat die Auffassung, dass die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie z. B. für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" fallen, sondern isoliert betrachtet werden müssten. Die Kosten für Schönheitsreparaturen dürften somit nicht zusammen mit anderen Kosten der Sanierung als "anschaffungsnahe" Herstellungskosten beurteilt werden, sondern müssten als Werbungskosten abgezogen werden können. Dem widersprach der BFH.

Für Baumaßnahmen, die in dem 3-Jahres-Zeitraum durchgeführt werden, jedoch nicht zum Überschreiten der 15 %-Grenze führen, sind dennoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren, wenn es sich um eine sog. Sanierung in Raten handelt und diese erst nach Ablauf der 3 Jahre festgestellt wird. Von einer Sanierung in Raten ist auszugehen, wenn die Baumaßnahmen innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren ausgeführt worden sind.[3]

Es ist nicht entscheidend, dass die vorgenommenen Baumaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im 3-Jahres-Zeitraum noch nicht abgeschlossen, bezahlt oder abgerechnet wurden. Mit dieser Rechtsauffassung soll das künstliche Hinauszögern der Beendigung der Baumaßnahmen oder auch absichtlich spät vorgenommene Überweisungen umgangen werden.

Wird eine im 3-Jahres-Zeitraum begonnene Baumaßnahme erst nach Ablauf des 3-Jahres-Zeitraums beendet, muss geprüft werden, ob für die bis zum Ablauf der 3-Jahresfrist bereits durch...

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