Anschaffungskosten, Besonderheiten bei Gebäuden / 8 Sonderfälle des Erwerbs

Es gibt zahlreiche Sondertatbestände, die beim Erwerb eines Grundstücks unter Umständen beachtet werden müssen. Drei Sondertatsbestände, der Erwerb eines Gebäudes mit Abbruchabsicht, der Kauf mit Kaufpreisstundung und der Kauf mit Schuldübernahme werden im folgenden erläutert.

8.1 Erwerb mit Abbruchabsicht

Wird ein Gebäude oder auch Gebäudeteil abgerissen, sind für steuerrechtliche Zwecke 4 Fälle zu unterscheiden:

1. der Steuerpflichtige hat das Gebäude auf einem ihm gehörenden Grundstück errichtet,
2. der Steuerpflichtige hat das Gebäude in der Absicht erworben, es als Gebäude zu nutzen (Erwerb ohne Abbruchabsicht),
3. der Steuerpflichtige hat das Gebäude zum Zweck des Abbruchs erworben (Erwerb mit Abbruchabsicht) oder
4. der Steuerpflichtige plant den Abbruch eines zum Privatvermögen gehörenden Gebäudes und die Errichtung eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes (Einlage mit Abbruchabsicht).

Für das Thema Anschaffungskosten ist der Fall des Erwerbs mit Abbruchabsicht relevant. Ist das mit Abbruchabsicht erworbene Gebäude technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbraucht, so gehören der Buchwert und die angefallenen Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neuen Wirtschaftsguts, sofern der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Steht der Abbruch nicht mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts im Zusammenhang, so handelt es sich bei dem Restbuchwert und den angefallenen Abbruchkosten um Anschaffungskosten des Grund und Bodens.

War das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs des Objekts wirtschaftlich wertlos, entfällt der Anschaffungspreis für das Objekt zu 100 % auf die Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Für die Abbruchkosten gilt: stehen sie im Zusammenhang mit der Errichtung eines neuen Wirtschaftsguts, gehören sie zu dessen Herstellungskosten. Wird kein neues Wirtschaftsgut hergestellt, stellen die Abbruchkosten Anschaffungskosten des Grund und Bodens dar.

8.2 Kauf mit Kaufpreisstundung

Wird im Rahmen des Erwerbs eines Grundstücks eine Kaufpreisstundung vereinbart, ist zu prüfen, ob Zinsen vereinbart wurden oder nicht. Werden Zinsen im angemessenen Rahmen berechnet, stellt der Kaufpreis (= zu verzinsender Betrag) die Anschaffungskosten dar.

Wird das Wirtschaftsgut mittels Kaufpreisstundung jedoch ohne Zinsen erworben (zinslose Kaufpreisstundung), so ergibt sich der Wert der Anschaffungskosten durch die Abzinsung des zinslosen gestundeten Kaufpreises.

Die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts, das mittels Ratenkauf ohne gesonderte Zinsvereinbarung erworben wird, ist mit dem nach §§ 12 ff. BewG ermittelten Barwert im Zeitpunkt der Anschaffung anzusetzen.

8.3 Kauf mit Schuldübernahme

Werden im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks fremde Schulden übernommen, die auf den Kaufpreis angerechnet werden, diesen also in Höhe der Schuldübernahme mindern, führen diese zu Anschaffungskosten.

Erwirbt der Käufer ein unbebautes Grundstück mit Schuldübernahme unter Anrechnung auf den Kaufpreis, handelt es sich in voller Höhe der Schuldübernahme um Anschaffungskosten des Grund und Bodens.

Erwirbt der Käufer ein bebautes Grundstück mit Schuldübernahme unter Anrechnung auf den Kaufpreis, ist die Schuldübernahme entsprechend der Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen.

8.4 Erbbaurecht

Bei dem Erwerb des Wirtschaftsguts "Erbbaurecht" fallen unter die Anschaffungskosten der entrichtete Kaufpreis für das Erbbaurecht, die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision (soweit angefallen), Notar- und Gerichtskosten.

Der in einem Einmalbetrag gezahlte Erbbauzins oder vorausgezahlte Erbbauzinsen gehören nicht zu den Anschaffungskosten des Wirtschaftsguts "Erbbaurecht". Hierbei handelt es sich um Betriebsausgaben/Werbungskosten. Wird der Erbbauzins für einen Zeitraum von mehr als 5 Jahren im Voraus bezahlt, können die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gleichmäßig auf den Vorauszahlungszeitraum verteilt werden.

Erwirbt der Käufer ein bebautes Erbbaurecht, sind die gesamten anfallenden Anschaffungskosten dem Gebäude zuzuordnen, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweisen kann, dass er ihm den Kaufpreis ausschließlich für den Anteil des Gebäudes gezahlt hat, während er gegenüber dem Grundstückseigentümer nur zur Zahlung des laufenden Erbbauzinses verpflichtet ist.

8.5 Erwerb bei einer Zwangsversteigerung

Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren, in dem ein Grundstück erworben wird, gilt nicht nur das vom Käufer abgegebene Gebot als Anschaffungskosten sondern darüber hinaus auch die dazugehörigen Kosten im Zusammenhang mit der Abgabe des Gebots sowie die gem. § 91 des Zwangsversteigerungsgesetzes erloschenen nachrangigen Grundpfandrechte des Gläubigers. Das gilt jedoch nur, wenn der Verkehrswert des erworbenen Grundstücks die Grundpfandrechte auch tatsächlich abdeckt. Hinzu kommen außerdem die Grunderwerbsteuer des Käufers sowie die von ihm zu tragenden Gerichtskosten.